警報拉響！今年已有265家房企破產(chǎn)，買房要考慮清楚了

　　據(jù)人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日，2019年全國已經(jīng)有274家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告，其中24日當(dāng)天就有3家。

　　看到這則消息，相信很多人會感到驚訝。在20多年前房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的時候，幾乎所有房企都賺得盆滿缽滿，今天怎么會落得如此結(jié)局，說破產(chǎn)就破產(chǎn)呢？

　　確實，出現(xiàn)這種結(jié)局，實在讓人難以接受。從中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀來看，其擁有堪稱兩項世界之最：中國房企規(guī)模，堪稱同行業(yè)世界之最，7月22日發(fā)布的《財富》世界500強中，有恒大、碧桂園、綠地、保利、萬科等5大房企上榜；世界上，中國的房企數(shù)量排名第一，根據(jù)2018年全國工商局統(tǒng)計，中國已登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量達到9.7萬個。

　　如今不管承認(rèn)與否，房企破產(chǎn)的結(jié)局都是無可爭議的事實。或許有人會問，房企破產(chǎn)的原因到底在哪？事實上，中國房地產(chǎn)發(fā)展本質(zhì)是靠杠桿和債務(wù)驅(qū)動的，當(dāng)兩個條件都發(fā)生改變的時候，這個行業(yè)最好的黃金日子也就算過去了。

　　在中央政府的要求下，2018年各地政府出臺了400余項調(diào)控政策，收縮房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模。今年，政府及各部門更是將房地產(chǎn)業(yè)作為重點調(diào)控目標(biāo)。4月份，中央政治局會議再次強調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機制”，并重提結(jié)構(gòu)性去杠桿。

　　同時，住建部約談部分城市政府相關(guān)負責(zé)人，強調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動搖，延續(xù)趨嚴(yán)態(tài)勢。且6月份，銀保監(jiān)會主席郭樹清強調(diào)重視一些地方的房地產(chǎn)金融化問題，釋放了房地產(chǎn)政策趨緊信號。

　　在這些政策驅(qū)動下，房企的融資環(huán)境也被收緊，融資成本大幅提高，這使得部分中小房企陷入了“無米之飲”的困境。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計，今年上半年，95家房企境內(nèi)發(fā)債的平均成本為4.97%，境外發(fā)債的成本則為8.34%。事實上，2018年以來，房企境外債的發(fā)債成本便一直居高不下，特別是2018年10月，境外發(fā)債成本突破8%，之后均維持在7.5%以上。顯然，大量房企能輕易獲得融資或再融資的日子已經(jīng)結(jié)束，尤其今年6月后，境內(nèi)債、ABS、信托、美元債都受到不同程度的政策收緊，更容易導(dǎo)致一些中小房企的“死氣”。

　　還有，未來兩年房企陷入償債高峰，也讓不少中小房企會在償債中陷入經(jīng)營絕境。據(jù)恒大研究院報告，2019年至2021年是房企有息負債的償債高峰。經(jīng)過測算，截至2018年底，房地產(chǎn)主要渠道有息負債余額為20.3萬億元，會在2019年至2021年集中到期，到期規(guī)模分別為6.8萬億元、6.6萬億元和5.4萬億元。

　　上述兩方面環(huán)境的改變，是促成全國200余家房企破產(chǎn)的直接動因，且這種趨勢是不可逆轉(zhuǎn)的，往后還將有更多房企加入破產(chǎn)行列，這應(yīng)該是中國房企發(fā)展歷程中的必然結(jié)果或宿命。

　　那么，這么多房企破產(chǎn)到底釋放了什么信號？在筆者看來，應(yīng)主要釋放了3方面信號：

　　首先，房住不炒的決心和信心不會動搖。房企要認(rèn)清形勢，不要再存任何僥幸心理，根據(jù)自身情況調(diào)整開發(fā)規(guī)模，防止再盲目擴大規(guī)模使得資金斷鏈而陷入破產(chǎn)命運。特別是大量中小房企應(yīng)主動做好退出準(zhǔn)備，早做其他投資打算，力爭平穩(wěn)退出，避免產(chǎn)生更大損失。

　　其次，中國房企未來將面臨洗牌，房企布局及結(jié)構(gòu)也將有一場新的變局。中國9.7萬多家房企是一個龐大的規(guī)模，這個規(guī)模將隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)深入及融資環(huán)境的收緊，未來將加劇分化，還將有大量中小房企被淘汰出局。各級政府及其監(jiān)管部門應(yīng)有穩(wěn)妥退出預(yù)案，防范大量房企破產(chǎn)可能帶來的各種不確定性社會震蕩，確保房地產(chǎn)調(diào)控的“軟著陸”。

　　最后，投資投機性購房，把房產(chǎn)繼續(xù)作為一項重要投資選擇，將會面臨很大風(fēng)險。目前投資投機性購房既在政府禁止之例，其本性也存在很大風(fēng)險；尤其隨著未來大量中小房企破產(chǎn)退出，加上房地產(chǎn)市場調(diào)控，投資投機性購房的風(fēng)險將加大。對此，現(xiàn)在有投資投機購房行為的民眾應(yīng)該認(rèn)清當(dāng)前形勢，及時掌握房企動態(tài)，除了不再參與盲目投資投機購房活動之外，還可考慮將原來手中的房子在價格適當(dāng)?shù)臅r候處理掉，免得未來成為一塊“燙手山芋”，避免更大的投資損失。

　　紅星新聞特約評論員 莫開偉

　　作者系中國知名財經(jīng)作家，中國地方金融研究院研究員