警報拉響！今年已有265家房企破產，買房要考慮清楚了

　　據人民法院公告網的數據顯示，截至7月24日，2019年全國已經有274家房地產企業發布破產公告，其中24日當天就有3家。

　　看到這則消息，相信很多人會感到驚訝。在20多年前房地產業大發展的時候，幾乎所有房企都賺得盆滿缽滿，今天怎么會落得如此結局，說破產就破產呢？

　　確實，出現這種結局，實在讓人難以接受。從中國房地產現狀來看，其擁有堪稱兩項世界之最：中國房企規模，堪稱同行業世界之最，7月22日發布的《財富》世界500強中，有恒大、碧桂園、綠地、保利、萬科等5大房企上榜；世界上，中國的房企數量排名第一，根據2018年全國工商局統計，中國已登記注冊的房地產開發商數量達到9.7萬個。

　　如今不管承認與否，房企破產的結局都是無可爭議的事實。或許有人會問，房企破產的原因到底在哪？事實上，中國房地產發展本質是靠杠桿和債務驅動的，當兩個條件都發生改變的時候，這個行業最好的黃金日子也就算過去了。

　　在中央政府的要求下，2018年各地政府出臺了400余項調控政策，收縮房地產業發展規模。今年，政府及各部門更是將房地產業作為重點調控目標。4月份，中央政治局會議再次強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”，并重提結構性去杠桿。

　　同時，住建部約談部分城市政府相關負責人，強調房地產市場調控目標不動搖，延續趨嚴態勢。且6月份，銀保監會主席郭樹清強調重視一些地方的房地產金融化問題，釋放了房地產政策趨緊信號。

　　在這些政策驅動下，房企的融資環境也被收緊，融資成本大幅提高，這使得部分中小房企陷入了“無米之飲”的困境。

　　據克而瑞統計，今年上半年，95家房企境內發債的平均成本為4.97%，境外發債的成本則為8.34%。事實上，2018年以來，房企境外債的發債成本便一直居高不下，特別是2018年10月，境外發債成本突破8%，之后均維持在7.5%以上。顯然，大量房企能輕易獲得融資或再融資的日子已經結束，尤其今年6月后，境內債、ABS、信托、美元債都受到不同程度的政策收緊，更容易導致一些中小房企的“死氣”。

　　還有，未來兩年房企陷入償債高峰，也讓不少中小房企會在償債中陷入經營絕境。據恒大研究院報告，2019年至2021年是房企有息負債的償債高峰。經過測算，截至2018年底，房地產主要渠道有息負債余額為20.3萬億元，會在2019年至2021年集中到期，到期規模分別為6.8萬億元、6.6萬億元和5.4萬億元。

　　上述兩方面環境的改變，是促成全國200余家房企破產的直接動因，且這種趨勢是不可逆轉的，往后還將有更多房企加入破產行列，這應該是中國房企發展歷程中的必然結果或宿命。

　　那么，這么多房企破產到底釋放了什么信號？在筆者看來，應主要釋放了3方面信號：

　　首先，房住不炒的決心和信心不會動搖。房企要認清形勢，不要再存任何僥幸心理，根據自身情況調整開發規模，防止再盲目擴大規模使得資金斷鏈而陷入破產命運。特別是大量中小房企應主動做好退出準備，早做其他投資打算，力爭平穩退出，避免產生更大損失。

　　其次，中國房企未來將面臨洗牌，房企布局及結構也將有一場新的變局。中國9.7萬多家房企是一個龐大的規模，這個規模將隨著宏觀調控的持續深入及融資環境的收緊，未來將加劇分化，還將有大量中小房企被淘汰出局。各級政府及其監管部門應有穩妥退出預案，防范大量房企破產可能帶來的各種不確定性社會震蕩，確保房地產調控的“軟著陸”。

　　最后，投資投機性購房，把房產繼續作為一項重要投資選擇，將會面臨很大風險。目前投資投機性購房既在政府禁止之例，其本性也存在很大風險；尤其隨著未來大量中小房企破產退出，加上房地產市場調控，投資投機性購房的風險將加大。對此，現在有投資投機購房行為的民眾應該認清當前形勢，及時掌握房企動態，除了不再參與盲目投資投機購房活動之外，還可考慮將原來手中的房子在價格適當的時候處理掉，免得未來成為一塊“燙手山芋”，避免更大的投資損失。

　　紅星新聞特約評論員 莫開偉

　　作者系中國知名財經作家，中國地方金融研究院研究員