2020年09月11日11:10 來源:工人日報
房子愁賣,超九成房企未完成上半年銷售目標;房企不愁錢,房地產開發投資前7月實現5連漲
“三條紅線”下房企難再任性買買買
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上半年,樓市銷售低迷,房企回款受到影響,但房地產開發投資卻一路狂飆。樓市資金鏈承壓,金融風險上升。近日,住建部、中國人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會,首次為房地產融資提出量化監管要求。
近日,住建部、中國人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會,會議為房地產融資劃定的“三條紅線”引發廣泛關注。
“剔除預收款后的資產負債率大于70%”“凈負債率大于100%”“現金短債比小于1倍”不得融資,“三條紅線”直指房企融資命門,各界普遍將政策解讀為對房企的“限購”。
新的調控政策之下,房企難再任性“買買買”,銷售慘淡而開發投資火熱的樓市別樣風景迎來終局。
銷售受影響,房企回款承壓
“受疫情影響,上半年代理銷售業務受到了很大影響。”近日,一家京津冀房屋代銷公司銷售主管告訴記者,受疫情影響,公司年度銷售目標恐難以完成。為了彌補銷售缺口,公司正在謀劃“以價換量”。
數據顯示, 1~6月份,全國超過90%的房企沒能完成半年度銷售目標,其中包括萬科、龍湖、碧桂園、融創等房地產龍頭企業,有的銷售目標甚至未達到30%。
“房子賣不出去,房企難有回款。如果建造出來的房子只能擱在手里無法交易變現,那就是一堆鋼筋水泥。”位于北京市朝陽區大望路的一家房地產公司負責人告訴記者,房企銷售計劃的制訂與回款的需求有很大關聯,在銷售目標未達成的同時,回款的目標也就是沒有完成。而一旦回款目標沒有完成,就直接影響到償債能力。
北京一家商業銀行相關負責人向記者表示:“房地產開發是靠融資實現,過去,房地產火熱因為融資容易,賣房也容易,資金鏈是流通的。現在如果回款出現問題,債務的問題將非常致命。”
一直以來,房地產作為資金密集型行業,高負債發展是其實現高增長的重要手段。近年來,房地產融資受到嚴控,在融資渠道收縮的環境下,房企增加了境外債務的發行量。數據顯示,2019年下半年至今年初,房企境外發債規模同比增速達70.98%。其中,大多都是短期債,9月份之后就迎來了第一個高峰期,到2021年6月份房企將累計1.5萬億元債務到期。
房企不愁錢,調控針對性收緊
然而,資金鏈承受的巨大壓力似乎并未影響到房企的開發投資。從今年3月開始,隨著疫情的影響逐漸消退,房地產開發投資增速止跌回升,至7月已實現五連漲。
國家統計局公布數據顯示,1~7月份全國房地產開發投資75325億元,同比增長3.4%。7月單月房地產開發投資增速達11.7%,增速持續加快。
與此同時,房地產投資的火熱開始影響市場銷售價格,部分地區房價出現較快上漲。7月,銀川新房價格繼續領漲,漲幅達2%,連續3個月領漲,唐山等城市也持續保持較大漲幅。
交通銀行金融研究中心高級研究員劉學智表示,在經濟復蘇的需求端,房地產是率先復蘇的領域,部分地區再次出現投資過熱現象,在這樣的形勢下,調控政策收緊已成為必然,重點就在于房企融資收緊。
8月20日,住建部和中國人民銀行在北京召開重點房企座談會,研究進一步落實房地產長效機制。會議對房地產融資提出了量化的管理指標,要求房地產企業剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍不得融資。并將根據房企的“踩線”情況,分為“紅、橙、黃、綠”四檔,實施差異化債務規模管理。
房地產的邏輯正在變化
“‘三條紅線’是房地產企業融資管理的長效機制。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,此舉首次通過量化的形式,既保證合理融資需求,又控制資金進入樓市的規模,防范樓市成為金融風險“灰犀牛”。
在融資管理“三條紅線”規則下,后續房企難以通過舉借債務擴大經營規模,并且部分債務的償還也需要依靠銷售回款。市場普遍預計,融資新規將加速房地產銷售,一些達標壓力較大的企業可能降價促銷。
“三條紅線”劃定后兩周,9月6日,恒大集團突然宣布要實現“金九銀十”每個月1000億元的銷售目標,還推出全國樓盤全線7折等一系列促銷。另有消息稱,碧桂園也正在考慮在購房方面提供更大的折扣,加速樓盤銷售。有業內人士認為,房地產龍頭企業率先降價促銷,目的是在融資收緊的背景下,加緊擴大市場份額,降低負債率。
有市場機構對50家銷售額較高的房企財務數據進行了梳理,只有12家房企符合三條標準要求。踩線一條的房企有14家,同時越過兩條紅線的房企有10家,同時踩到三條紅線的房企有14家。盡管“三條紅線”的具體實施日期尚未明確,但考慮到目前房地產銷售冷淡以及房企債務規模的龐大,市場普遍認為留給房企的時間已經不多了。
“過去很長一段時間里,地產都與財富聯系在一起。無論是購房者,還是開發商,都不乏因房地產而實現財富劇增的案例。因為市場預期較好,房子不愁賣,房企也不愁融資。但近兩年,房地產的邏輯發生了變化。”易居企業集團CEO丁祖昱表示,“房住不炒”的觀念在市場中形成共識,資金不再會大量涌入房地產。(記者 趙劍影)
“一方面受中介門店放假影響,另一方面假期第一天看房客未達到高位,但預約看房的客戶明顯增多,預計假期后續日成交可達5~6單。貝殼研究院高級分析師潘浩也認為,受樓市調控政策影響,以及今年8月房地產市場成交規模亮眼,出現“搶跑”等因素,導致今年樓市的“金九”成色不足。
銀保監會近期也多次強調,堅決防止“影子銀行”死灰復燃、房地產貸款亂象回潮和盲目擴張粗放經營卷土重來。中國指數研究院專家稱,房企應提高資金管理的精細度,建立資金精細化管理體系,優化資金使用環節,保障資金高效運營。
5月16日晚間,綠地發布官方聲明,經初步核實,被舉報者并非綠地集團高管陳軍,而是綠地集團下屬京津冀事業部營銷部負責人陳軍。舉報信還稱,在張雨婷擔任陳軍秘書期間,陳軍利用公司的可報銷公關經費,給張雨婷購買了兩個價值萬元的高端手提包。
諸葛找房數據研究中心分析師國仕英對新京報記者表示,下調首付款比例的政策會有效減輕疫情對樓市的影響,使得商業地產方面盡快恢復。新政一定程度上會刺激蘭州商業地產去庫存,有助于減少商鋪空置率,進而緩解房企資金壓力。
3月以來,北京樓市持續回暖,新房、二手房成交量出現大幅反彈。諸葛找房數據研究中心分析師國仕英也表示,“預計4月房地產市場成交量會逐漸恢復,基本能恢復至去年同期水平。
4月8日零時起,武漢正式解封,75個離漢通道管控卡點統一撤除,276列旅客列車從武漢地區各站開往上海、深圳、成都、福州、南寧等地,200多個航班從武漢起飛。3月31日,武漢迎來疫情后第一場土拍,7宗地塊全部成功出讓,總成交價約106.96億元,總出讓面積106.74萬平方米,金茂、龍湖、武漢地產等成為了疫情后第一批拿地房企。
11日,深圳發布文件明確,對已批未開盤、已批在售項目的房地產開發企業,允許視疫情防控情況現場開盤、開放線下售樓處。企業需保證防控機制到位、員工排查到位、設施物資到位、內部管理到位,落實企業疫情防控主體責任。
在房地產市場復工的壓力之下,各地“花樣”扶持政策不斷推出。從目前來看,各地復工后市場恢復不盡相同,苑承建稱,北京、蘇州、南京、青島等少數城市交易量恢復的情況好一些。
隨著新冠肺炎疫情逐步穩定,房地產市場被緊急按下的“暫停鍵”正在抬起。據悉,復工后,金科將首先安排部分員工到現場辦公,并做好員工體溫檢測、辦公環境消毒、用餐安全供應等安全防護措施。
1月27日,鄭州市住房保障和房地產管理局發布《關于全市房地產行業配合做好新型冠狀病毒疫情防控工作的通知》,要求即日起,各開發企業一律不得對外開放商品房售樓部(案場),一律不得舉行集中宣傳、選房、交房等人員聚集活動。