這幾天，隨著因“2萬元喜提一套房”一夜成名的鶴崗，東北區(qū)域的城市房?jī)r(jià)亦備受關(guān)注。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局16日發(fā)布的3月數(shù)據(jù)中，丹東、錦州分別以新建住房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅1.9%和1.5%領(lǐng)漲70個(gè)大中城市。這三個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)情況有著驚人相似——缺乏產(chǎn)業(yè)活力、人口外流明顯。

　　有意思的是，在此之前，這些城市因?yàn)椤按嬖诟小边^低，甚至都未能進(jìn)入主流研究機(jī)構(gòu)的“法眼”。

　　“2012年在上海買了房子之后，就把東北(丹東)的房子陸續(xù)賣了，到現(xiàn)在也沒漲多少，倒是這套學(xué)區(qū)房，買下不久又漲了100萬。”嚴(yán)女士告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞(公號(hào)：nbdnews)記者。

　　決定來上海發(fā)展的前一年，嚴(yán)女士夫婦就在上海買了一套房，當(dāng)時(shí)上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)露出飛漲的苗頭。有了孩子之后，決定扎根上海的嚴(yán)女士陸續(xù)賣掉了家鄉(xiāng)的房，東拼西湊地又買了一套學(xué)區(qū)房。

　　資料圖，圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝

　　“我這筆賬怎么看都劃算。”她不止一次說道，老家那兩套房的漲幅和一線城市比起來簡(jiǎn)直不堪一提。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，地區(qū)經(jīng)濟(jì)漲幅放緩，影響了購(gòu)房者的購(gòu)買決策，疊加?xùn)|北經(jīng)濟(jì)向幾個(gè)核心城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)明顯，共同導(dǎo)致東北三四線城市房?jī)r(jià)普遍非常低，而且當(dāng)?shù)貨]有購(gòu)買力。

　　東北三四線樓市眾生相：暴漲的丹東只是個(gè)例

　　記者梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近年數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，盡管丹東市時(shí)隔9個(gè)月再次領(lǐng)跑70城房?jī)r(jià)漲幅，但4年來其新房?jī)r(jià)格僅上漲了22.6%。

　　丹東地處遼寧東南部、緊鄰朝鮮，這個(gè)低調(diào)的邊境小城在2018年4月前后迎來了一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的“強(qiáng)題材行情”，彼時(shí)手握重金的投資客紛紛涌入丹東，開始了他們的“搶房”計(jì)劃，丹東樓市一夜逢春。據(jù)媒體報(bào)道，在丹東樓市最火熱時(shí)期，甚至出現(xiàn)了“售樓處每天一調(diào)價(jià)，價(jià)格以每日每平方米百元速度上漲”的情形。

　　記者查閱國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)后獲知，當(dāng)月丹東房?jī)r(jià)漲幅便居于70城之首，次月更是以5.3%的環(huán)比漲幅再度聚焦各方目光。

　　不過，炒房大軍剛剛出手，丹東便迅速出臺(tái)了限售、提高首付比例等調(diào)控政策。但從數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)易漲難跌，2018年6月，丹東的房?jī)r(jià)漲幅依然位居前列，同比漲幅高達(dá)15%，遙遙領(lǐng)先。

　　而經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)略好于丹東的錦州，更是個(gè)房?jī)r(jià)洼地。

　　與2015年相比，目前錦州市一手房?jī)r(jià)格僅上漲13.1%，若以當(dāng)年單價(jià)2800元測(cè)算，4年時(shí)間房?jī)r(jià)只漲了366.8元/平方米。

　　記者查閱安居客、房天下等平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，丹東市區(qū)一手房單價(jià)在5500～13000元/平方米不等，錦州市均價(jià)則在2900～5800元/平方米區(qū)間，二手房?jī)r(jià)格則更低。丹東的漲幅僅9.7%，居于倒數(shù)第四，錦州則穩(wěn)居倒數(shù)第一——0.9%。

　　除了這幾個(gè)城市，包括營(yíng)口、黑河，以及鶴崗在內(nèi)，房?jī)r(jià)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)想像。

　　張大偉分析認(rèn)為，鶴崗等城市雖然是地級(jí)市，但按照人口數(shù)量劃分，與東部縣級(jí)相當(dāng)。不僅如此，東北的三四線城市人口外流速度非常快，而且很多重工業(yè)城市、能源城市轉(zhuǎn)型下，年輕的購(gòu)房人群減少，都影響了房?jī)r(jià)。

　　每經(jīng)記者 包晶晶 制圖

　　銷售萎靡?guī)磉B鎖反應(yīng)：土地賣不出價(jià)

　　從城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展層面來看，《2018年丹東市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，全市GDP816.7億元，總量居全省第11位。

　　2018年，丹東市商品房銷售面積232.2萬平方米，僅增長(zhǎng)0.1%；商品房銷售額123.3億元，增長(zhǎng)11.4%。

　　丹東市城鎮(zhèn)居民可支配收入29873元，一方面，收入與易漲難跌的房?jī)r(jià)形成了強(qiáng)烈的對(duì)比；另一方面，城市空心化造成的市場(chǎng)萎縮不容忽視。像嚴(yán)女士這樣的家庭不在少數(shù)，定居上海不久，把父母也接來同住，而且“全家都不太可能回去常住了”。

　　銷售萎靡?guī)砹艘幌盗羞B鎖反應(yīng)，2018年丹東市住宅開發(fā)投資55.8億元，比上年下降18.9%；住宅施工面積增長(zhǎng)2.5%、竣工面積下降13.7%。

　　而GDP排名靠前一些的錦州卻更糟糕：2018年商品房銷售面積僅124.3萬平方米，同比下降21.3%；商品房銷售額60.3億元，同比下降9.3%。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：東北區(qū)域大部分城市住宅土地樓面價(jià)低于1000元/平方米。

　　區(qū)域內(nèi)34個(gè)城市，2019年來3個(gè)半月時(shí)間內(nèi)，招拍掛市場(chǎng)賣地只有332億元。

　　可供對(duì)比的是，今年前3個(gè)月，北京、杭州、天津、上海的單城賣地收入分別是589億元、471億元、441億元、382億元，其中，杭州的賣地收入，還是同比跌去了49%后的數(shù)據(jù)。

　　不過，沈陽(yáng)、大連、哈爾濱、長(zhǎng)春這4個(gè)城市稍好，賣地收入達(dá)到了288億元，另外只有丹東和朝陽(yáng)賣地過億元。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，類似現(xiàn)象也說明了一個(gè)問題，城市空心化或者說收縮型城市也需要關(guān)注此類樓市疲軟的現(xiàn)象，城市應(yīng)該積極培育新產(chǎn)業(yè)，同時(shí)加大棚改力度，必要時(shí)候也需要研究人口回流、高鐵開通等因素，才能夠形成更好的購(gòu)房條件。

　　張大偉也認(rèn)為，從未來發(fā)展看，除了在房?jī)r(jià)明顯上漲的情況下，城市圈協(xié)同打擊投機(jī)炒房，也應(yīng)該具備一定的人口疏導(dǎo)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移政策。比如，未來環(huán)京可以承接北京的部分需求。這些政策應(yīng)該逐漸試點(diǎn)落地，在不影響房地產(chǎn)平穩(wěn)的前提下，健全供應(yīng)體系，這樣不僅僅可以解決大城市病，同時(shí)可以提升城市圈的活力與繁榮。