對于中型房企來說,“規模”仍是近期追求的目標。且隨著樓市調控加劇、并購時代到來,這些企業迎來了在規模上趕超的好時機。

 近日,上市房企陸續公布8月銷售業績。在各大企業銷售業績普漲的同時,增速分化已十分明顯。

 其中,今年前8月,萬科、恒大、碧桂園等頭部企業的增速明顯放緩,恒大增速僅為1.16%。“第二軍團”卻表現出加速趕超的態勢,其銷售增速多在50%左右的水平,部分企業甚至超過100%。

 在過去兩年的“旺市”中,行業呈現普遍的高速增長態勢。但從今年開始,分化的情況已較為普遍。

 分析人士指出,在不斷地實現規模新高之后,房地產行業的“天花板”已清晰可見。頭部房企很難再實現規模的大幅提升,在現有規模上做好平衡是重要任務。“第二軍團”則迎來了難得的趕超機會,追求規模仍是短期內的戰略重點。這種策略的變化,將給行業競爭態勢帶來深遠影響。

 | 頭部房企的“焦慮”

 由于整體市場仍然向好,大中型房企的業績也普遍保持上漲態勢。中原地產對30家上市房企的業績統計發現,今年前8月,30家房企的銷售額為3.14萬億,同比上漲40%。

 在納入統計的30家房企中,除金地外,其余29家均實現銷售規模的提升。

 但不同規模企業的業績表現仍然有著較大差異。其中,萬科、恒大、碧桂園仍以超過3700億元的業績遙遙領先于其他企業,但增速均低于40%的均值。

 其中,前8月萬科的銷售增速為11%;碧桂園略高,為38%;恒大的銷售增速僅為1.16%。2017年,這三家房企的銷售增幅都在30%以上,碧桂園甚至達到78%。

 這三家頭部企業的“剎車”,有些主動調整的意味。

 在今年的中報發布會上,恒大集團董事局副主席兼總裁夏海鈞就明確表示,恒大土地儲備的未來目標主要是覆蓋中國的一線城市、二線城市以及經濟發達的地級市,不打算去四線。

 碧桂園在經歷了工地事故風波后,也在中報中明確要降速。“寧可放慢一些發展速度,追根溯源地全面提升本公司管理水平。”據21世紀經濟報道了解,碧桂園不僅要控制規模增速,周轉速度也要控制,且從今年第二季度以來,其拿地投資的節奏已經放緩。

 相比之下,萬科并未主動提出過“降速”的問題。但最近兩年,萬科的銷售規模第一的地位已經旁落。9月8日,萬科集團董事長郁亮表示出在現有規模下的反思。

 郁亮表示,按照傳統的管理學理論,“如果每100萬個產品中,有3.4個存在缺陷”,這是可以接受的結果。但對于萬科來說,“這個不足以讓萬科走向未來”。

 他說,當公司規模比較大的時候,如果小概率事件也導致高風險的話,就是不能接受的。因此,“今天特別焦慮”,如何找到新的發展渠道、路徑、方法,是萬科最大的問題。

 上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示,如何使管理水平匹配規模增長,一直是中國房地產企業面臨的問題。過去兩年,房企規模連續經歷了跨越式增長,萬、恒、碧甚至達到前所未有的“宇宙級”規模,幾乎沒有先例可以參照。因此,放慢步伐并完善內控體系,是這些房企的自然選擇。

 | 規模導向仍是行業準則

 在頭部房企主動“踩剎車”的同時,“第二軍團”企業并未放慢追趕的步伐。

 今年前8月,融創實現銷售規模2679億元,同比增長63%;保利銷售2668億元,增長43%。

 一些推貨規模較大,或基數偏低的房企,則實現了更高的增長率。如新城控股、金茂、奧園、寶龍,前8月的銷售增速均超過100%。

 中原地產認為,對于中型房企來說,“規模”仍是近期追求的目標。且隨著樓市調控加劇、并購時代到來,這些企業迎來了在規模上趕超的好時機。

 近兩年來,一些中型房企明顯加快了并購和拿地步伐,并使得存貨規模明顯提升。如新城控股在2016年末的存貨規模為395億元,到2017年末就增至764億元,增幅接近100%。截至今年上半年,新城控股的存貨規模再度躍升到1054億元。

 大中型房企在握有市場主動權的同時,一些小型房企已經明顯遭遇危機。如中弘股份已三度重組未果,目前正因股票收盤價格連續低于面值,而面臨退市的風險。

 新城控股高級副總裁歐陽捷認為,房地產市場的格局有著明顯的“寡頭化”趨勢。其中分為四個競爭階段:分散競爭、集中競爭、一般寡頭、高度寡頭。

 他表示,目前行業處在集中競爭的階段,其特征在于,8強房企的市占率在20%-40%之間。到2020年,市場可能進入一般寡頭階段,8強房企的市占率達到40%-60%。

 歐陽捷表示,直到進入高度寡頭階段,即8強房企市占率超過70%,市場才會趨于穩定,傳統房企的天花板則真正到來。但還需要8-10年的時間,行業才能進入這一階段。

 按照易居克而瑞的數據,今年上半年,TOP100房企總體銷售規模近4.6萬億元,同比增長36.5%。其中,TOP10房企的市場占有率為29.9%,TOP30房企的市占率則達到48.5%,均比2017年有明顯提高。