瑞隆城小區(qū)，外人可以隨意進(jìn)出

　　河南商報(bào)記者 陳媛媛 文/圖

　　編者按

　　業(yè)主委員會(huì)作為一個(gè)代表全體業(yè)主物業(yè)管理權(quán)益的法定組織，有選聘和續(xù)聘物業(yè)企業(yè)的職責(zé)。但在現(xiàn)實(shí)中，因?yàn)榉N種原因，成立業(yè)委會(huì)卻困難重重。據(jù)河南省物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)布的《2018年河南省物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》顯示，截至2017年年底，在全省9000多個(gè)住宅小區(qū)里，成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)僅在9%左右。

　　成立業(yè)委會(huì)有哪些難題？即日起，河南商報(bào)就“業(yè)委會(huì)成立之難”推出調(diào)查報(bào)道，若您所在的小區(qū)也遇到相關(guān)的問題，歡迎撥打熱線電話：0371-86088666。

　　在河南商報(bào)關(guān)注鄭州一小區(qū)業(yè)委會(huì)籌備兩次都“流產(chǎn)”之后，近日，鄭州市瑞隆城小區(qū)業(yè)主也多次向河南商報(bào)記者反映，他們小區(qū)曾兩次申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)，但都“流產(chǎn)”了。而最近的這一次，小區(qū)25名業(yè)主籌備成立業(yè)委會(huì)，因未按時(shí)交物業(yè)費(fèi)，全部被取消資格。

　　經(jīng)過

　　小區(qū)兩次籌備

　　成立業(yè)委會(huì)均“流產(chǎn)”

　　近日，瑞隆城小區(qū)業(yè)主劉欣（化名）向記者介紹，由于很多業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)并不滿意，小區(qū)多位熱心業(yè)主兩度自發(fā)組織籌建業(yè)委會(huì)，均以失敗告終。

　　2018年1月2日，鄭州市瑞隆城小區(qū)的業(yè)主聯(lián)名申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)，首次業(yè)主大會(huì)籌備組順利組建后，原定于3月31日召開首次業(yè)主大會(huì)。

　　劉欣說，就在3月30日晚上，福園社區(qū)貼出公告稱，業(yè)委會(huì)候選人中有4名業(yè)主被查出不具備入選資格，“他們說1名業(yè)主被拘留過（因?yàn)榫S權(quán)），另外3名業(yè)主的房本上是配偶的名字。”

　　劉欣稱，按照規(guī)定，需要有15名候選人，然后從中選出11名業(yè)委會(huì)成員，另外還要有2名候補(bǔ)人員，可最終差額選舉變成了等額選舉，首次業(yè)主大會(huì)被通知取消。

　　“合格候選人只剩11個(gè)，我們要求會(huì)議延期，社區(qū)不讓延期。”于是，3月31日，瑞隆城小區(qū)按期召開首次業(yè)主大會(huì)，投票結(jié)果為“雙過半”，業(yè)主們把備案資料送到南陽路辦事處，但被拒絕備案。

　　南陽路辦事處房管科衛(wèi)科長表示，對(duì)于該小區(qū)召開的首次業(yè)主大會(huì)，辦事處本身就不認(rèn)可。

　　9月17日，業(yè)主代表再次向南陽路辦事處遞交材料，申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)籌備組。而10月，社區(qū)卻通知，本次籌備組的25人全部沒有資格。其中有8位業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，17位業(yè)主未按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)。

　　至此，瑞隆城第二次籌備業(yè)委會(huì)在剛起步時(shí)，就被迫“流產(chǎn)”。這讓籌備成員接受不了，準(zhǔn)備向相關(guān)部門討要說法。

　　門檻  省住建廳新規(guī)出臺(tái)，成立業(yè)委會(huì)難度升級(jí)

　　河南商報(bào)記者了解到，在2018年1月1日實(shí)施的新版《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）中，僅對(duì)業(yè)委會(huì)成員的資格作出了要求，應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。而業(yè)委會(huì)候選人只要在報(bào)名前將物業(yè)費(fèi)交至2017年12月31日，就符合“按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)”的條件。

　　所以，瑞隆城小區(qū)第一次申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)時(shí)，順利地組建了籌備組。

　　但是，到第二次申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)時(shí)，恰逢河南省住建廳印發(fā)的《河南省業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（以下簡稱《規(guī)則》）出臺(tái)。《規(guī)則》里對(duì)首次業(yè)主大會(huì)籌備組業(yè)主代表和業(yè)委會(huì)成員都作出規(guī)定，要“按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)”。

　　業(yè)主被告知，只要有一次沒按規(guī)定時(shí)間交費(fèi)，就屬于“不按時(shí)交物業(yè)費(fèi)”，就沒有資格參選業(yè)委會(huì)，“補(bǔ)交也不行。”

　　大林（化名）在小區(qū)第一次申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)時(shí)，報(bào)名了籌備組，也報(bào)名了業(yè)委會(huì)候選人，在當(dāng)時(shí)，只要補(bǔ)交物業(yè)費(fèi)，就可以參與。

　　到了小區(qū)第二次申請(qǐng)成立業(yè)委會(huì)，大林在報(bào)名籌備組前，已將物業(yè)費(fèi)補(bǔ)交至2018年年底，但最終，他卻因“未按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)”，被認(rèn)定為不合格。

　　辦事處  在物業(yè)協(xié)議有效期內(nèi)，只要未按時(shí)交費(fèi)，就沒資格參選

　　11月26日下午，河南商報(bào)記者來到南陽路辦事處，房管科衛(wèi)科長說，不按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)的原因有很多，可能是業(yè)主自身造成的，也可能是物業(yè)的過錯(cuò)。但不管因?yàn)槭裁矗膊荒芨淖兾窗磿r(shí)交費(fèi)的事實(shí)。

　　他表示，此前《條例》僅對(duì)業(yè)委會(huì)成員作出規(guī)定，但是現(xiàn)在的《規(guī)則》中，對(duì)籌備組業(yè)主代表和業(yè)委會(huì)成員的資格都作出了規(guī)定，“我們也是嚴(yán)格按照規(guī)定。”

　　衛(wèi)科長說，如果業(yè)主跟物業(yè)簽的有物業(yè)服務(wù)協(xié)議，從簽協(xié)議的時(shí)間起，在協(xié)議有效期內(nèi)，只要有一次晚于協(xié)議中規(guī)定的時(shí)間交費(fèi)，就屬于未按時(shí)，就失去了參選業(yè)委會(huì)的資格，“假如協(xié)議規(guī)定是每個(gè)月10日交，你11日交，就是未按時(shí)。”

　　可業(yè)主們認(rèn)為，各個(gè)小區(qū)的情況不同，若要求業(yè)主從未晚交過物業(yè)費(fèi)，不太現(xiàn)實(shí)，辦事處在執(zhí)行上述《規(guī)則》時(shí)能否做到具體情況具體分析？

　　衛(wèi)科長說，河南省住建廳印發(fā)的文件中寫的是“遵照?qǐng)?zhí)行”，而非“參照?qǐng)?zhí)行”，所以，辦事處和社區(qū)也只能按照上述《規(guī)則》來執(zhí)行。

　　這樣一來，業(yè)主是否具有參與業(yè)委會(huì)的資格，豈不是物業(yè)說了算？

　　衛(wèi)科長表示，審核權(quán)在辦事處這里，辦事處也是根據(jù)物業(yè)協(xié)議和交費(fèi)記錄來認(rèn)定的，“我們是站在中間的，不可能、也不敢偏向任何一方。”

　　他稱，物業(yè)服務(wù)協(xié)議是物業(yè)和業(yè)主之間簽訂的，如果物業(yè)和業(yè)主之間達(dá)成和解，辦事處也不會(huì)去追究這個(gè)事情，“即便是和解了，物業(yè)也需要書面承諾，不再追究業(yè)主未按時(shí)交費(fèi)的責(zé)任。”

　　業(yè)主劉欣稱，針對(duì)此提議，他們曾咨詢過物業(yè)，能否重新簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，“物業(yè)已經(jīng)說過，不可能。”

　　28日下午，河南商報(bào)記者聯(lián)系該小區(qū)的物業(yè)負(fù)責(zé)人，他僅稱，小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，他不反對(duì)，但是得合法，“具體他們符不符合條件，得問辦事處。”

　　業(yè)主劉欣說，因?yàn)椤拔窗磿r(shí)交納物業(yè)費(fèi)”，就連籌備組都成立不了，他們不甘心，“因停車收費(fèi)等問題，小區(qū)已經(jīng)維權(quán)多次，業(yè)主未按時(shí)交物業(yè)費(fèi)，也有無奈。”

　　律師

　　不交、遲交物業(yè)費(fèi)

　　不影響業(yè)主籌備業(yè)委會(huì)

　　河南商報(bào)記者查詢發(fā)現(xiàn)，在2009年，住建部印發(fā)了一份《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》。其中，第三十一條也對(duì)業(yè)委會(huì)成員作出規(guī)定，但沒有“按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)”這項(xiàng)。而2018年起實(shí)施的新版《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》也僅對(duì)業(yè)委會(huì)成員的資格條件作出要求。

　　現(xiàn)在，因“未按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)”，小區(qū)的一些業(yè)主就不能籌備業(yè)委會(huì)，是否合理呢？

　　北京盈科（鄭州）律師事務(wù)所堵仁展律師認(rèn)為，河南省住建廳9月5日印發(fā)的《規(guī)則》屬于地方政府規(guī)章，法律位階低于住建部2009年發(fā)布的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（行政規(guī)章）和新版《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》（地方性法規(guī)）。其內(nèi)容上明顯違反了上位法，限縮了業(yè)主參選業(yè)委會(huì)的資格。

　　而地方辦事處并非有權(quán)解釋法律的機(jī)關(guān)，其作出的解釋并無法律效力。在具體執(zhí)行的過程中，沒有做到具體問題具體分析，客觀上侵害了部分小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益，屬于典型的“一刀切式”工作辦法。

　　河南予瑞律師事務(wù)所李華陽律師認(rèn)為，業(yè)主按時(shí)交費(fèi)的義務(wù)和業(yè)主享有的參選業(yè)委會(huì)的權(quán)利是兩個(gè)不同層次的概念。

　　首先，業(yè)主按時(shí)交費(fèi)的義務(wù)是基于物業(yè)合同產(chǎn)生的，而參選業(yè)委會(huì)的權(quán)利是基于法律法規(guī)產(chǎn)生的，與物業(yè)公司之間的民事行為沒有任何關(guān)系，交納物業(yè)費(fèi)并非業(yè)主享有被選舉權(quán)的前提。

　　其次，這種被選舉權(quán)是業(yè)主的政治權(quán)利，對(duì)業(yè)主被選舉權(quán)的限制和剝奪，只能由法律來規(guī)定，其他規(guī)范性文件和行為皆無權(quán)限制和剝奪。

　　因此，李華陽律師認(rèn)為，不交、遲交物業(yè)費(fèi)，不能影響業(yè)主享有的被選舉權(quán)。