華夏時(shí)報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李未來 李凱旋 北京報(bào)道

　　疫情來襲，使得房地產(chǎn)市場一季度的銷售受到大幅影響。高度依靠線下銷售的房地產(chǎn)行業(yè)因此業(yè)績不佳。在此環(huán)境下，各地政府決定救企救市，因城施策，在供給和需求兩端頻繁出臺(tái)各類政策利好樓市運(yùn)行。值得注意的是，仍有力度較大的一些“放松類”政策被收回，出現(xiàn)了“一日游”或者“幾日游”的現(xiàn)象。背后，則是市場庫存壓力增加，部分城市的去庫存周期超過18個(gè)月。

　　供需兩端政策頻出

　　疫情爆發(fā)以來，多地線下售樓處、中介門店等關(guān)停，樓市交易進(jìn)入了一段時(shí)間的“冰封期”。為了緩解企業(yè)銷售和資金壓力，各地開始積極靈活因城施策，頻繁出臺(tái)各項(xiàng)政策保證市場的平穩(wěn)運(yùn)行。

　　整體來看，房地產(chǎn)市場供需兩端均有多個(gè)政策出臺(tái)。中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，截至3月26日，疫情爆發(fā)后，約50個(gè)省市在供給端出臺(tái)了利好房企運(yùn)營的扶持政策，其主要涉及延期繳納土地出讓金、合理后延開竣工時(shí)間、降低房屋預(yù)售條件、為企業(yè)減稅降費(fèi)延續(xù)繳納期限等內(nèi)容。

　　需求端方面，超過30個(gè)省市出臺(tái)了扶持政策，主要涉及放松公積金貸款限制、給予購房補(bǔ)貼、加大人才安居保障力度、放松落戶限制等內(nèi)容，在一定程度上保障合理性自主需求的正常釋放。

　　例如，3月5日，無錫發(fā)布了延期辦理住房公積金繳存業(yè)務(wù)，其至2020年6月30日，允許受疫情影響的企業(yè)延期辦理住房公積金繳存業(yè)務(wù)。此外，受疫情影響的企業(yè)可自主調(diào)整住房公積金的繳存比例，至2020年6月30日，可在5%-12%之間自主調(diào)整住房公積金的繳存比例。

　　針對(duì)需求端，政策多數(shù)集中在“戶籍限制”上。例如，4月8日，南京市出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)高校畢業(yè)生在寧就業(yè)創(chuàng)業(yè)十項(xiàng)措施》，其將本科學(xué)歷直接落戶的年齡限制從40周歲放寬到了45周歲。同時(shí)，40周歲以下大專學(xué)歷人員可憑半年社保落戶，放寬了人才落戶的限制。

　　針對(duì)類似政策，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“類似政策出臺(tái)有助于降低相關(guān)人才的購房成本，對(duì)于后續(xù)住房交易的活躍等有積極的作用。”

　　放松政策出臺(tái)后又撤回

　　4月20日，湖北荊州市住建局發(fā)布了相關(guān)文件，其中，文件規(guī)定從2020年4月18日至2020年6月30日，在荊州市購買新建商品房，繳納購房契稅后，由財(cái)政部門全額獎(jiǎng)勵(lì)返還。此外，首套住房的首付比例不低于20%，二套住房的首付比例不低于40%。

　　文件發(fā)出后，業(yè)內(nèi)稱，這是疫情爆發(fā)之后尺度最大的放松政策。值得一提的是，在2020年2、3月份，有包括浙商銀行在內(nèi)的多家銀行放出消息表示，首套房首付比例下降到兩成，駐馬店也曾出臺(tái)相關(guān)政策，將首套房公積金貸款的最低首付比例由30%下調(diào)至20%。

　　但多數(shù)首付下調(diào)政策出臺(tái)后，均在短期內(nèi)被撤回或者約談，荊州市的“降首付”政策同樣未能逃過“幾日游”命運(yùn)。4月22日晚，荊州市人民政府發(fā)布了相關(guān)文件，表示政策暫停執(zhí)行。《華夏時(shí)報(bào)》記者在梳理后發(fā)現(xiàn)，青島發(fā)布的“2020青島百日萬店消費(fèi)季網(wǎng)絡(luò)房展”活動(dòng)規(guī)則中提到的“原有住房滿2年即可上市”等放松限購政策取消，仍維持原政策不變。政策出臺(tái)三天后立即被撤回。廣州市的“取消公寓限購”政策則是“一日游”后被取消。

　　綜上來看，被收回的政策基本上與降低首付、變相松綁有關(guān)。“涉及限購、首付等方面的政策調(diào)整需要謹(jǐn)慎。‘房住不炒’依然是政策調(diào)整的前提，部分政策放松的尺度較大，容易被叫停。”嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說。

　　去庫存壓力增加

　　政策頻繁出臺(tái)的背后是疫情之下銷售降低、庫存增加、去庫存周期拉長的樓市，企業(yè)面臨著回款減少、償債壓力增大、融資難度增加的現(xiàn)狀。市場和企業(yè)都面臨著不小的困境。

　　易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至2020年3月底，全國100個(gè)城市新建商品住宅的庫存總量為46678萬平米，環(huán)比減少了1.1%，同比增加了3.7%。此外，全國100個(gè)城市的庫存已經(jīng)連續(xù)16個(gè)月出現(xiàn)了同比小幅上漲的情況。易居研究院方認(rèn)為，其考慮到當(dāng)前房屋交易市場明顯弱于2019年同期水平，二季度需要防范庫存壓力。

　　至于庫存出現(xiàn)環(huán)比下跌的原因，其主要因?yàn)?020年一季度，全國100個(gè)城市新建商品住宅供應(yīng)量為2790萬平米，成交量為3325萬平米，供給小于需求。易居研究院方認(rèn)為，其預(yù)計(jì)后續(xù)或?qū)⒊霈F(xiàn)“供大于求”的矛盾。

　　而從去化周期方面來看，數(shù)據(jù)顯示，2020年3月份，一、二、三四線城市新建商品住宅的存銷比分別為14.6、11.7和13.4個(gè)月。目前，一線城市和三四線城市的庫存去化周期均超過了12個(gè)月。

　　此外，值得一提的是，全國100個(gè)城市中，有36個(gè)城市的庫存去化周期超過了18個(gè)月，后續(xù)面臨著較大的去庫存壓力。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前，針對(duì)房地產(chǎn)市場的寬松暫時(shí)體現(xiàn)在房貸利率上。從穩(wěn)定市場交易、積極去庫存等導(dǎo)向看，全國各地的購房政策依然會(huì)有放松的可能。預(yù)計(jì)到5月份，尤其是5月份下旬，隨著疫情風(fēng)險(xiǎn)的繼續(xù)減弱，購房政策會(huì)有陸續(xù)放松的可能，各城市的住房交易也有望進(jìn)一步回暖。