大河報·大河客戶端記者 孫煊哲 攝影 張琮 實習生 李靜雅

　　違建不好拆、業主不愿意繳物業費、小區改造好了沒有資金維修……老舊小區改造的老大難問題有望在鄭州解決。1月15日，記者了解到，鄭州已發布《關于在老舊小區綜合改造中推廣“三承諾”的通知》（以下簡稱《通知》）。“三承諾”指的是承諾拆除各類違建、承諾繳納維修資金、承諾繳納物業維修費用。為什么要推廣“三承諾”？將會對老舊小區改造工作帶來哪些幫助？記者采訪了相關政府人員、專家學者、物業企業、小區業主進行解讀。

鄭州一小區改造前，到處是菜地

　　丨鄭州市內五區要求推廣“三承諾”

　　“ ‘三承諾’適用于市內五區，是破解老舊小區綜合改造難點、長效管理重點的重要舉措，涉及群眾切身利益，關系到能否順利開展老舊小區綜合改造、能否破除老舊小區主要問題產生源頭、能否實現綜合改造長期效益。” 鄭州市老舊小區綜合改造工程指揮部辦公室相關負責人表示，各單位要充分認識推廣“三承諾”制度的重要性，真抓實干，堅決杜絕走形式走過場。

　　上述負責人表示，推廣“三承諾”是為了進一步推動鄭州老舊小區綜合改造工程，充分調動業主參與積極性，建立健全老舊小區改造后長效管理機制，更好地實現一次改造、長期受益的改造的目標。

　　具體該如何推廣？《通知》明確，各單位在推廣“三承諾”時，要積極宣傳發動，采取“一征三議兩公開”工作法，充分調動群眾主動參與意識，爭取大多數、感化極少數，形成全員參與、全員承諾的工作局面。

　　同時，《通知》要求各單位在制定老舊小區綜合改造方案時，要將“三承諾”的內容一并納入，貫穿征求意見全過程，同步征求群眾意見。征求意見時，對于群眾反映集中的問題，要及時調整完善并重新征求群眾意見。嚴禁代為操辦、強制推行，要不斷完善工作方式方法，通過居民議事會、黨員議事會、群眾公開商議等多種形式，宣傳“三承諾”積極意義，爭取群眾理解和支持。

　　承諾書是向誰承諾？具體哪個部門來操作？簽訂了承諾書后拒不執行咋辦？鄭州市房管局相關負責人表示，業主作為小區改造中的一份子，簽訂“三承諾”書是向改造中涉及的全體業主、物業公司進行承諾，是對改造這個事情進行承諾，因為違建侵害的是其他業主的利益，不交物業費侵害的也是其他業主和物業公司的利益。簽訂“三承諾”便于小區的改造工作穩步推進，一般具體工作由街道辦來做。即使業主簽訂完承諾書之后仍拒拆違建，相關部門依然還是會按照規定對其進行拆除的。

鄭州一小區改造前違建較多

　　丨[承諾1]承諾拆除各類違建

　　各單位在制定老舊小區綜合改造工程方案前，先行普查老舊小區內部各類違章建筑和違章搭建，建立違建普查臺賬，明確到戶。征求業主改造意見時，將承諾拆除違建作為一項內容，就拆除方式和時限廣泛征求業主意見，業主對同意拆除違章建筑予以承諾。

　　解讀：拆除違建一直都是老舊小區改造的難點、痛點和重點。根據鄭州引發的《鄭州市老舊小區綜合改造工程實施方案》，鄭州老舊小區綜合改造要突出“一拆五改三增加”，其中的“一拆”就是重在拆除違章建筑。

　　“我們小區是1995年交房的， 2009年的時候，各種違建慢慢開始有了，毀壞綠地種菜、圈院子、樓頂接房子等現象頻發，甚至在改造的過程中還有人繼續搭違建。小區在改造時，也拆了一些特別明顯的違建，但目前大部分還沒拆。”綠云小區業主委員會委員邢松林認為，違建存在的最大原因在物業公司無能和不作為，業主在建違建的時候物業公司應該及時阻止。

　　違建極大地影響了小區的環境，拆違建最關鍵的是在業主本身。邢松林認為，如果老舊小區在改造前，在街道辦、社區、物業以及業主委員會的多方努力下，業主能夠轉變思想，簽訂拆除承諾書，并積極履行承諾拆除違建，那將會大大提升改造成效。

　　丨[承諾2]承諾繳納維修資金

　　對納入綜合改造計劃的老舊小區，由市物業維修基金管理辦公室向各區提供維修資金繳存或結余數據信息，對于未建立維修資金或維修資金余額低于繳存標準30%的，各區負責制定維修資金補建或續籌方案，補建或續籌標準應當不低于繳存標準的60%。具體標準由各區征求業主意見后確定，業主對同意補建或續籌維修資金予以承諾并及時繳納。

　　解讀：鄭州市房管局維修基金管理中心副主任范新生介紹稱，鄭州市老舊小區改造是針對的2002年之前的小區，而鄭州在2001年6月份才開始建立維修資金制度，因此納入改造的商品房老舊小區大部分都沒有繳納維修資金，納入改造的房改房老舊小區早期房改辦證時提取的維修資金因前期的維修使用大部分余額已不足首繳額的30%。按照《鄭州市房屋專項維修資金管理辦法》的規定，沒有建立維修資金制度的小區應當補建維修資金，已建立維修資金制度但賬戶余額不足首交額30%的，應當續籌維修資金。

　　老舊小區改造主要是對小區公共部位和公共設施進行改造，根據以往的經驗，老小區往往都是不注意小毛病的維修，加上沒有維修資金的支持，年久失修，慢慢攢成大毛病。因此，有必要在這次改造中把維修資金制度建立起來，應當補建或續籌維修資金的，要按照改造時的承諾繳納維修資金，便于在改造后如果共用部位或共用設施設備出現問題，能夠及時起用維修資金進行維修，鞏固改造成果，避免出現惡性循環。

　　丨[承諾3]承諾交納物業服務費用

　　各區在制定綜合改造方案時，同步制定物業管理方案，確定物業管理方式、物業服務內容和物業服務收費標準，相關內容由各區征求業主意見后確定。對于已經落實物業管理方式的，根據改造實際需要調整物業服務內容和物業服務收費標準的，相關內容由各區征求業主意見后確定。確定物業管理內容后，業主對同意交納物業服務費用等事項予以承諾并及時繳納。

　　解讀： 鄭州本土一家物業服務公司企業負責人認為，從經驗來看，并不是所有的老舊小區改造都有物業公司愿意進入。有一些收費率低、收費標準低的小區往往不能成為物業公司的優質意向項目。

　　“如果能提前做通業主工作，大家都愿意按照商議好的標準繳納物業費，這樣就打消了物業服務企業的鼓勵，自己的合理利潤得到保障后，物業公司自然會積極參與競標，最終受益的還是業主。”上述負責人說。

　　丨專家認為不能再給老舊小區居民增加負擔

　　北京師范大學政府管理研究院副院長宋向清認為，鄭州推廣的“三承諾”直指改造中的三大難題，若能夠順利實施，將提高改造的進度，也將會提高物業服務企業進入改造工作的積極性。

　　“但是，老舊小區改造核心是資金，要么政府財政或信貸解決資金，要么利用小區資源進行市場化運作，不能再給這些中低收入者增加太多經濟負擔。”宋向清認為，如果沒有給老百姓一個定心丸，只強調讓老百姓做出承諾是不嚴謹的，或許會導致業主產生情緒化反應，對改造工作造成被動影響，甚至讓老舊小區改造無法順利推進。

　　“老舊小區改造的任務不僅在于有效的改造，更在于后期的良好可持續管理，建立長效的后期物業管理機制尤為關鍵。”河南財經政法大學工程管理與房地產學院副教授曹飛認為，“三承諾”強調征求業主意見后確定并承諾是推進老舊小區改造的重要基礎，在這個過程中政府如何因勢利導，同步發動業主群眾建立各項議事規則很關鍵。

　　曹飛建議，可同時探索通過選定物業服務企業簽訂服務合同后進行改造，促進政府有效協同群眾和市場力量，進而實現政府、業主、市場力量多元共治的局面，讓老舊小區改造這一重大工程取得更扎實可持續的成效。