□大河報·大河客戶端記者孫煊哲實習生馮子雍

　　以前，商品房交付之前，開發(fā)商和物業(yè)公司就已經(jīng)簽訂了《前期物業(yè)合同》，業(yè)主由于不能參與其中，對合同里的“霸王條款”，業(yè)主往往只能被動接受，容易引起糾紛。而由此導(dǎo)致的“物業(yè)公司隨意漲價”“捆綁水電氣暖費，多收手續(xù)費”“新物業(yè)進駐，老物業(yè)賴著不走”“保修期內(nèi)開發(fā)商故意拖時間不修房屋”等不合理現(xiàn)象屢見不鮮。

　　記者獲悉，省住建廳今日正式發(fā)布《河南省前期物業(yè)合同（示范文本）》（下簡稱《示范文本》），業(yè)主的合法權(quán)益將得到更好保護，上述因“霸王條款”導(dǎo)致的不合理現(xiàn)象也將在我省成為過去式。據(jù)悉，這是我省首次發(fā)布此類制式文件，在我省物管史上具有重大意義。

　　意義把權(quán)益寫進前期物業(yè)合同里，業(yè)主后期維權(quán)更有利

　　前期物業(yè)合同指的是，業(yè)主在入住新小區(qū)之前，開發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。這樣會帶來一個弊端，業(yè)主由于沒有參與前期物業(yè)合同的簽訂過程，對合同約定的條款只能被動接受，這也讓“霸王條款”有了可乘之機。

　　“我省已出臺新版《河南省物業(yè)管理條例》，雖平等了物業(yè)公司、業(yè)主的權(quán)益，但是面對物業(yè)公司一些不合規(guī)的情況，業(yè)主保障自己合法權(quán)益還是很吃力?！笔∽〗◤d相關(guān)負責人稱，這次出臺的《示范文本》，就是要把業(yè)主的合法權(quán)益寫進前期合同里，以合同的形式平等各方權(quán)利，這樣在以后出現(xiàn)問題甚至和物業(yè)公司打官司時，對業(yè)主更有利。

　　該負責人稱，《示范文本》的出臺，對規(guī)范我省物管市場，保護業(yè)主合法權(quán)益，厘清各方責任，減少物業(yè)糾紛具有重要意義。

　　熱點1物業(yè)公司不得以服務(wù)內(nèi)容增加為由上漲物業(yè)費

　　【現(xiàn)狀】在實際生活中，有不少物業(yè)公司，在入駐幾年后會以增加保安數(shù)量、新添攝像頭、升級科技配置等為借口上漲物業(yè)費。

　　【新規(guī)】今后，這種理由將被認為不合理?！妒痉段谋尽分幸?guī)定，物業(yè)公司在服務(wù)期間，通過公告、信函、主動承諾等方式增加或提高的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，應(yīng)當視為前期物業(yè)合同物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的一部分，物業(yè)公司不得以服務(wù)內(nèi)容增加為由提高物業(yè)服務(wù)費用。

　　此外，按照《示范文本》的要求，隨著物價和人工成本的提高，物業(yè)公司如果確需調(diào)整收費標準的，應(yīng)當采用書面征求意見的方式征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　物業(yè)公司應(yīng)當在征求業(yè)主意見結(jié)束后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示最終結(jié)果。甲方、業(yè)主對調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費標準有異議的，乙方應(yīng)當予以書面說明調(diào)整的理由和征求業(yè)主意見情況。

　　熱點2物業(yè)公司不得捆綁收費，多收手續(xù)費

　　【現(xiàn)狀】自大河報聯(lián)合省住建廳開辦“物業(yè)問題我來幫”欄目以來，收到數(shù)十起關(guān)于物業(yè)公司捆綁收費，多收、亂收手續(xù)費的投訴事件。比如有的小區(qū)物業(yè)會把物業(yè)費和電費捆綁在一起，如果業(yè)主不交物業(yè)費，最多只能充5元或10元的電費，三天兩頭就得往物業(yè)公司跑；在代收暖氣費、水費的時候，物業(yè)會多收一部分的手續(xù)費。

　　面對業(yè)主的質(zhì)疑，物業(yè)公司一般會解釋稱，由于不少業(yè)主拒交物業(yè)費，導(dǎo)致公司資金壓力增大，不得不采用捆綁收費的辦法，從而倒逼業(yè)主交納物業(yè)費。

　　【新規(guī)】對此，《示范文本》也有明確規(guī)定：物業(yè)公司接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)服務(wù)單位委托代收使用費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購買或使用。

　　熱點3物業(yè)公司擴大收費范圍、重復(fù)收費的，業(yè)主有權(quán)拒交

　　【現(xiàn)狀】物業(yè)公司多收費、亂收費、重復(fù)收費是物管行業(yè)中最常見的違規(guī)行為，也是歷來業(yè)主投訴最多的類型。

　　【新規(guī)】而把這類問題提前寫進合同里，將大大制約物業(yè)公司的違規(guī)行為，出現(xiàn)糾紛后也更加利于業(yè)主維權(quán)。按照《示范文本》規(guī)定，物業(yè)公司違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定，擅自擴大收費范圍、提高物業(yè)服務(wù)費等收費標準或者重復(fù)收費的，業(yè)主、物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納。物業(yè)公司已經(jīng)收取的違規(guī)費用，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)要求物業(yè)公司返還。

　　熱點4開發(fā)商故意拖時間不維修房屋須擔責

　　【現(xiàn)狀】房頂漏水、墻體鼓包開裂、門窗損壞、下水道堵塞、電路不通……新房交付后，有不少業(yè)主會遇到上述問題。而當業(yè)主報修物業(yè)公司后，開發(fā)商卻以各種理由推諉或故意拖時間不予修復(fù)。等到新房保修期后，業(yè)主無奈只能動用維修資金進行維修。

　　【新規(guī)】“我們在制定《示范文本》的時候會結(jié)合各種實際案例，盡可能多地保障業(yè)主合法權(quán)益?！鄙鲜鍪∽〗◤d相關(guān)負責人稱，《示范文本》規(guī)定，開發(fā)商違反前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約或者相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章，致使物業(yè)公司的管理服務(wù)無法達到合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標準，給業(yè)主、物業(yè)使用人造成損失的，由開發(fā)企業(yè)負責承擔相應(yīng)的賠償責任。

　　開發(fā)企業(yè)違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和合同約定，拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托物業(yè)公司修復(fù)，修復(fù)費用及造成的其他損失由開發(fā)企業(yè)承擔。

　　熱點5被解聘的物業(yè)公司“賴著”不走？不中！

　　【現(xiàn)狀】隨著越來越多小區(qū)成立業(yè)主大會，解聘原有物業(yè)公司的案例也逐漸多了起來。然而，實際上往往會存在“老物業(yè)賴著不走，新物業(yè)進不來”的情況，有的甚至出現(xiàn)新老倆物業(yè)公司一起收物業(yè)費的現(xiàn)象。

　　【新規(guī)】《示范文本》規(guī)定，業(yè)主大會依法選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)公司應(yīng)當按照《河南省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會監(jiān)督下向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行交接義務(wù)、做好交接工作。

　　物業(yè)服務(wù)合同終止后，物業(yè)公司應(yīng)按約定及時退出物業(yè)管理區(qū)域，不得以存在事實上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費。

　　熱點6物業(yè)侵占共用部位牟利須賠償損失

　　【現(xiàn)狀】“在實際生活中，小區(qū)的電梯間、地面人行出入口門禁、地下車庫道閘、公共墻體等共用部位都有可能會被物業(yè)公司私自用來出租，收取廣告費。”恒通新城業(yè)委會主任梁芳靜介紹稱，此外，物業(yè)公司將公共綠地毀壞變成車位進行出售出租，小區(qū)的警務(wù)室、醫(yī)療室等“四個一”工程用房也會被部分物業(yè)公司用來出租、改變用途，謀取利益。

　　【新規(guī)】針對這種物業(yè)公司擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備營利，或者存在將公共收益全部據(jù)為己有等侵害業(yè)主共同權(quán)益的行為，《示范文本》認為物業(yè)公司應(yīng)當承擔停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀、賠償損失、返還收益等民事責任；損害物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)公司應(yīng)當依法承擔停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀、賠償損失等民事責任。

　　熱點7買房承諾低物業(yè)費后期卻漲價，差額由開發(fā)商承擔

　　【現(xiàn)狀】在買房時，為了增加項目的競爭力，銷售人員有時候會承諾較低的物業(yè)費，并體現(xiàn)在購房合同里。而在后來開發(fā)商和物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)合同》中，卻往往會私自提高物業(yè)費，業(yè)主只能被動接受。

　　【新規(guī)】今后，這種情況將會改變?！妒痉段谋尽芬?，開發(fā)企業(yè)與物業(yè)買受人簽訂買賣合同時未將前期物業(yè)合同作為附件的，按買賣合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標準執(zhí)行。如買賣合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標準與本合同約定標準不一致的，按較低的收費標準執(zhí)行。買賣合同約定的收費標準低于前期物業(yè)合同約定標準的，差額由開發(fā)企業(yè)承擔。

　　熱點8業(yè)委會成立后,物業(yè)公司應(yīng)及時提供辦公用房

　　【現(xiàn)狀】在經(jīng)歷重重困難成立了業(yè)委會后，業(yè)委會成員往往會面臨無辦公用房的尷尬境地。

　　【新規(guī)】《示范文本》明確，開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照《河南省物業(yè)管理條例》和《河南省物業(yè)管理用房管理辦法》的規(guī)定，向物業(yè)公司提供能夠直接使用的物業(yè)管理用房。此外，前期物業(yè)合同里，應(yīng)明確業(yè)主委員會辦公用房的具體面積和位置，在成立業(yè)主大會時，物業(yè)公司應(yīng)當及時向業(yè)主委員會移交，供其使用。

　　物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，物業(yè)公司在前期物業(yè)合同期限內(nèi)無償使用，專用于物業(yè)管理服務(wù)工作，不得買賣、抵押，未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變用途。