近日，鄭州市瑞隆城小區業主向大河報·大河客戶端記者反映，業主籌建業委會，卻被轄區街道辦事處物業科和社區貼出的“說明”和公告“砸了當頭一棒”，小區25名業委會候選人因均未滿足“按時交納物業費”條件，全員失去了參選資格。

　　記者發現，不少小區在籌建業委會時，被《河南省物業管理條例》（下文簡稱《條例》）和《河南省業主大會和業主委員會指導規則》（下文簡稱《規則》）規定的“按時交納物業費”此“門檻”絆了腳。

　　街道辦事處貼出的情況說明

　　因候選人資格被“卡”，小區兩度成立業委會受阻

　　近日，鄭州市瑞隆城小區籌建業委會發起人之一的許先生向記者介紹，由于很多業主對物業企業提供的服務并不滿意，小區多位熱心業主兩度自發組織籌建業委會，均以失敗告終。

　　許先生稱，2月份首次成立籌備組后，確定業主大會在3月31日召開，業委會候選人名單也在小區內進行了公示。而3月30日晚上12點左右，即召開業主大會的前一天夜里，南陽路街道辦事處福園社區在小區內貼出了一份公告，稱5名候選業主因“房屋所有權不是本人”等原因，沒有候選人資格，故不能召開首屆業主大會。

　　9月17日，業主代表許先生等人再次向南陽路街道辦遞交材料，申請成立業委會籌備組。而街道辦事處在10月16日貼出公告稱，本次籌備組的25人均有“未按時交納物業費”的情況，全員沒有參選資格。

　　這讓籌備組成員接受不了，準備向相關部門討要說法。

　　社區貼出的公告

　　未按時交納物業費就不能參選業委會

　　近日，在金水區沙口路的瑞隆城小區，大河報·大河客戶端記者見到了正在商量如何維權的業主張先生一行。

　　隨后，記者跟隨張先生等業主來到南陽路街道辦事處，房管科衛科長（音）表示，按照《條例》規定，業委會籌備組成員需要“按時交納物業費”，不能有拖欠物業費的情況，否則沒有參選資格。

　　那么，把欠的物業費補交完也不行嗎？“按規定，即使后續補交了也不行，也就是說，只要有一次沒有按時交納物業費，就不能參加業委會及籌備組選舉，這是《條例》規定的，我也沒有辦法。”衛科長稱。

　　“我們是在維權期間遲交物業費的，不存在主觀惡意！就是對物業提供的服務不滿意才要成立業委會的，那這樣算，我們小區就沒有一個人有（候選人）資格了！”業主們紛紛情緒激動。

　　對此，衛科長提出了一個解決辦法：“你們可以與物業重新簽訂一份合同，在新的合同期不要有遲交或不交物業費的行為，就可以了。”

　　隨后，業主們又來到瑞隆城小區物業公司，見到了負責人段經理，提出籌備組20余名業主想與物業重新簽訂合同的需求，遭拒。至此，瑞隆城小區業委會的第二次籌備成立，也走進了死胡同。

　　瑞隆城小區業主們的遭遇并非個例，鄭州市漢飛金沙國際小區一位王姓業主，因從交房到入住間有十個月的空檔期，未及時交納物業費，失去了被選舉權；鄭州市御鑫城小區成立的業委會籌備組，三名業主代表因未“按時交納物業費”，被轄區街道辦事處認定為不符合規定，喪失資格……

　　街道辦、社區的公告不具備行政強制力

　　河南得益律師事務所王林月律師在受訪時表示，國務院頒發的《物業管理條例》第十六條規定：業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任，“即業主有選舉和被選舉成為業委會成員的權利，并無附加條件。”

　　河南省言東方律師事務所主任閆斌律師稱，對小區的管理，依照《物權法》及相關法律規定。《物權法》第四條規定：國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯；第七十五條規定：業主可以設立業主大會，選舉業主委員會；第七十六條又規定：下列事項由業主共同決定：（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員。

　　而河南地方性法規的《條例》第二十七條、《規則》第三十七條則規定，業委會成員應當符合“按時交納物業服務費等相關費用”等條件。

　　根據《行政許可法》第十六條規定：對行政許可條件作出的具體規定，不得增設違反上位法的其他條件。因此，兩位律師均表示，業主參與小區管理，參選業委會成員和選舉業委會成員這是法律賦予業主的權利，《物權法》的下位法即《物業管理條例》、行政法規和地方法規，不能武斷剝奪或限制法律賦予業主的權利。

　　王林月表示，街道辦物業科和社區對業委會候選人資格的審查是履行指導和協助的義務，無論公告的內容是什么，均不影響候選人合法的選舉和被選舉權，公告并不具備行政強制力，“若廣大業主認為這些人未按時交納物業費沒關系，且這些人對小區管理有幫助，仍可以認定他們的候選人資格。”

　　立法部門應引起重視，盡快補充完善地方法規

　　王林月補充，根據住房和城鄉建設部制定的《業主大會與業主委員會指導規則》第二十條規定：業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。“也就是說，小區管理的原則是業主自治，對于違反團體義務與道德的行為，應由團體進行規約，而不應由社區、街道辦、行政機關從外部進行干預。”

　　閆斌表示，業主拖欠物業費的原因十分復雜，有的是物業服務不到位，業主維權期間有意拖欠；有的則屬于業主的疏忽大意，非主觀故意。在沒有對未按時交納物業費的原因做相應分析的情況下，籠統說業主未按時交費就沒有選舉權，不盡合理。另外，應對拖欠程度和追溯時效做出明確的量化限定。

　　王林月也表示：“當實踐中遇到的具體問題，是現行法律法規由于立法時技術條件的限制無法解決的，應盡快補充和完善地方法規。”

　　記者隨后查閱了外省、市出臺的相關條例，發現對業委會成員資格作有更人性化的限定性表述。在交納物業費方面，《珠海市物業管理條例》規定，連續三個月以上或者累計六個月以上拖欠物業管理服務費用或者物業維修費用且在選舉前仍未補繳的，不得擔任業委會委員；《江蘇省物業管理條例》規定，業主有無故欠交物業服務費或者專項維修資金等情況的，不得擔任業主委員會委員。（大河報·大河客戶端記者張瞧孫煊哲文圖）