大象新聞·猛犸新聞記者 米方杰/文圖

　　和北京、上海等一線城市常住人口減少相比，作為新一線城市的鄭州，常住人口連年大幅凈流入，格外引人關(guān)注。近幾年來，正在大力推進(jìn)國家中心城市建設(shè)的鄭州，也吸引著越來越多的年輕人到此選“安居樂業(yè)”。11月1日，記者了解到，貝殼研究院最新發(fā)布的《2020城市剛需購房報告》（下稱報告）顯示，由于在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)機(jī)會、居住友好性等方面有相對優(yōu)勢，越來越多人選擇留在鄭州，鄭州置業(yè)動力指數(shù)為72.5，排在珠海、廈門、濟(jì)南、青島、無錫、合肥、昆明、天津等城市之前。同時，報告顯示，鄭州剛需購房者平均年齡約32歲，小于天津、上海、北京、長沙、大連、廈門、南京、武漢等城市。

　　百城置業(yè)動力比拼 鄭州遠(yuǎn)超廈門、濟(jì)南、青島、合肥等

　　城市基本面發(fā)展的高低很大程度上決定人口吸引力的大小，城市綜合發(fā)展實(shí)力越強(qiáng)，意味著未來人口流入增量住房需求越多。

　　在2020年新一線城市排名中，鄭州位居第9位，超越青島、合肥等城市，鄭州在新一線城市的這一位次，同樣吸引著更多的人到此“安居樂業(yè)”。貝殼研究院發(fā)布的這份報告顯示，在百城置業(yè)動力比拼中，鄭州位居第14位，同樣遠(yuǎn)超青島、合肥等新一線城市。不僅如此，在省會城市中，鄭州的置業(yè)動力同樣遠(yuǎn)超廈門、濟(jì)南、天津、昆明、貴陽、石家莊、太原等城市。

　　這在相關(guān)分析人士看來，并不感到意外，隨著航空港實(shí)驗(yàn)區(qū)、自貿(mào)區(qū)鄭州片區(qū)、自主創(chuàng)新示范區(qū)、跨境電商綜試區(qū)、大數(shù)據(jù)綜試區(qū)五大國家戰(zhàn)略在鄭州疊加落地，鄭州也迎來了最好的發(fā)展時期。據(jù)悉，2018年，鄭州實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值超萬億、常住人口超千萬、人均生產(chǎn)總值超10萬的“三大突破”，邁入全國特大城市行列。

　　據(jù)悉，正在加快建設(shè)國家中心城市的鄭州，除了為更多的人提供了創(chuàng)業(yè)和就業(yè)機(jī)會外，不僅如此，對到鄭工作的人才住房方面也開出了諸多優(yōu)惠條件，對博士、碩士和“雙一流”大學(xué)本科畢業(yè)生首次購房，分別給予10萬元、5萬元、2萬元補(bǔ)貼，這也讓一大批在鄭州工作的年輕人在購房方面享受到了實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。

　　報告顯示，鄭州等為代表的城市，在居住友好性、就業(yè)機(jī)會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面有相對優(yōu)勢，對剛需群體會形成持續(xù)吸引力。

　　鄭州剛需購房者平均年齡31.9 較杭州、武漢等小

　　記者了解到，此次報告中，貝殼研究院基于貝殼找房數(shù)據(jù)平臺近1年來剛需成交數(shù)據(jù)，選取4個一線城市、15個新一線城市與11個二線城市共30個城市作為研究樣本，比較各城市剛需購房群體在購房總價、面積、區(qū)位等方面的選擇差異特征；同時，結(jié)合調(diào)研和平臺交易數(shù)據(jù)，真實(shí)描摹城市剛需群體置業(yè)需求和消費(fèi)趨勢。報告首次盤點(diǎn)了主要城市“剛需上車基準(zhǔn)線”。

　　其中，一線城市北京（350萬）、深圳（345萬）和上海（295萬）剛需上車門檻最高，廈門總價266萬元緊隨其后；長沙、沈陽、重慶等8城市剛需上車門檻稍低，平均購房總價在百萬以內(nèi)，而鄭州則以112萬元的上車線位列第21位。

　　值得關(guān)注的是，如果單從性價比角度考慮，“大面積-低價格”無疑是最優(yōu)的，而這其中便包括鄭州、成都、青島、武漢、西安、等新一線城市及濟(jì)南、南通、昆明等二線城市。

　　報告顯示，近年來，多城市平均購房年齡逐步增加，全面進(jìn)入“30 ”時代。記者留意到，在30個樣本城市中，購房者平均購房年齡集中在29—38歲之間，平均年齡為33.2歲，即以中青年為主。在一線城市中，北京、上海的剛需購房者年齡最大，分別達(dá)到了35.5歲和36.7歲，受制于城市高房價及限購政策等影響，剛需群體在一線城市購房置業(yè)難度相對較大，需要更長時間資金積累才能實(shí)現(xiàn)。

　　而在新一線城市中，天津購房年齡最大，剛需購房者平均約37.5歲，與之相對的，重慶、成都、合肥、西安、鄭州等新一線城市的剛需平均購房年齡相對較低，其中鄭州為31.9歲，小于杭州（32.2）、武漢（33.6）、蘇州（32.2）、南京（33.9）等新一線城市。

　　鄭州剛需購房套均面積87.74平米 比上海大24.14平米

　　記者留意到，各城市剛需上車平均面積差異顯著，其中，上海比鄭州小24.14平米。

　　樣本30城中，上海、天津、北京、大連等城市剛需置業(yè)套均面積尚不足70平米，其中上海剛需客戶購房平均面積較低，僅63.6平；而南通、濟(jì)南、佛山、長沙、鄭州等城市剛需客群居住普遍寬敞，住房套均面積在80平以上，其中南通以92平居30城首位，鄭州則以87.74平米位居第7位。

　　據(jù)悉，各大城市剛需上車面積的不同，很大程度上與購房負(fù)擔(dān)、住房供給結(jié)構(gòu)等有關(guān)。上海、天津、深圳等城市剛需上車平均面積排名靠后，一方面是因?yàn)樗诔鞘芯幼∝?fù)擔(dān)較大，另一方面則是這些城市住房供給以小戶型房源為主導(dǎo)，剛需選擇機(jī)會更多，以深圳為例，在售房源中近64%集中在90平以下面積段，整體住房市場結(jié)構(gòu)偏向小面積房源。

　　90后成剛需消費(fèi)主力“后浪” 鄭州剛需購房者中女性占比超男性

　　今年正式邁入而立之年的90后們，已成為買房路上的主力“后浪”，28.82%的受訪者名下無 房，其中79.6%為90后人群。調(diào)研人群中隨著年齡增長，各年齡段內(nèi)無房人群比例逐步下降，但考慮到95后、00后低生育率、低自然增長率時代背景，人口紅利支撐住房剛需規(guī)模增長正在減弱。

　　值的注意的是，隨著廣大女性消費(fèi)觀念的改變和經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，女性購房已成為一種社會趨勢，在住房剛需市場也不例外，平臺交易數(shù)據(jù)顯示，30城剛需購房者中女性占比在35.8%-56.3%之間，整體占比約為46.3%，近乎與男性購房者平分秋色。

　　分城市看，長沙、鄭州、深圳、重慶、濟(jì)南5個城市的剛需購房女性占比甚至超過了男性，樓市“她經(jīng)濟(jì)”更強(qiáng)勢。其中，鄭州女性剛需購房占比在54.60。

　　當(dāng)然，80后姐姐們的購房剛性需求不容小覷，30城女性剛需購房平均年齡34.4歲，其中23城女性剛需購房平均年齡高于男性，成熟女青年購房特征明顯。

　　記者同時了解到，從各個城市剛需來源前十城市看，絕大部分城市剛需來自周邊城市，但城市圈的成熟度不同，核心城市的剛需購房 虹吸效應(yīng)不一樣。強(qiáng)省會城市合肥、鄭州、長沙等剛需購房前十來源皆為省內(nèi)城市，占比達(dá)到七八成左右。

　　此外，近年來“房住不炒”政策堅決執(zhí)行之下，驅(qū)使房價上漲投機(jī)性因素有所消退。報告顯示，消費(fèi)者心態(tài)趨于平穩(wěn)，超八成消費(fèi)者認(rèn)為所在城市未來1年內(nèi)房價預(yù)期持平或微漲。