（原標題：80多萬買的商鋪 成了別人房產(chǎn) 開發(fā)商將房子抵押，被法院執(zhí)行給了債權人）

　　鄭女士家人之前在商鋪門上貼出的出租廣告。

　　商鋪被撬換了新鎖。

　　商鋪內(nèi)部。

　　14年前購買的兩間商鋪，耗資80多萬元，今年2月11日，業(yè)主鄭女士打算將商鋪用起來時卻愕然發(fā)現(xiàn)，自己買的這兩間商鋪卻成了別人的資產(chǎn)：有人捷足先登，做了產(chǎn)權登記并辦理了產(chǎn)權證。這究竟是怎么一回事呢？

　　經(jīng)過多方打聽，業(yè)主鄭女士才知道，原來開發(fā)商將連同她的這兩間商鋪在內(nèi)的大量房產(chǎn)抵押給了債權人，后被無錫市中級人民法院執(zhí)行給了債權人，“現(xiàn)在最大的問題是，我們交付購房款履行完購房合同并實際拿到房子后，由于開發(fā)商一直沒有提供購房發(fā)票，導致我們也沒有辦法辦理產(chǎn)權登記手續(xù)，辦理房產(chǎn)證，這才讓他們鉆了空子，用我們的資產(chǎn)做了抵押。”鄭女士說到這件事時，情緒很激動。 揚子晚報/揚眼記者 畢俊星 受訪者供圖

　　市民講述

　　自己交付80多萬元買的兩間商鋪

　　別人捷足先登辦理了房產(chǎn)證

　　據(jù)鄭女士介紹，她于2005年9月18日與常州市欣達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱欣達公司）訂立了《商品房買賣合同》，購買了欣達公司開發(fā)的陽湖廣場兩間房產(chǎn)，合同總價為人民幣833184元，并于當日支付了首付款人民幣423184元，欣達公司于次日向鄭女士開具了相應的首付款收據(jù)；2005年10月10日，鄭女士與中國農(nóng)業(yè)銀行簽訂了該兩間房產(chǎn)的《個人購房擔保借款合同》，借款期限自2005年10月10日起至2015年10月9日止，共計120個月。欣達公司于2005年10月12日收到中國農(nóng)業(yè)銀行放款人民幣410000元后，于當日向鄭女士開具了相應的尾款收據(jù)，鄭女士接收了這兩間房屋并開始使用。

　　“2013年至2014年，我的朋友小馬借用了這兩間商鋪作為辦公場所使用，使用期間還跟物業(yè)公司簽訂了物業(yè)管理協(xié)議，并支付了所有物業(yè)費及其它費用，這些都有相關的證明，足以證明我們不但已經(jīng)付完購房款，還實際占有了這兩間商鋪。”鄭女士告訴揚子晚報記者，但由于陽湖廣場無法正常進行商業(yè)運營，她只能將所購兩間房產(chǎn)當做倉庫使用。2013年，她的朋友小馬借用這兩間房子作為辦公用房使用，在她的帶領下于2013年8月23日和當時陽湖廣場物業(yè)常州宏佳物業(yè)服務有限公司簽訂了一份一年期的《陽湖廣場商業(yè)物業(yè)管理協(xié)議》，其間支付了所有物業(yè)費和其他相關費用。小馬使用結(jié)束后，鄭女士繼續(xù)將房屋作為倉庫一直正常使用，無任何異常。2019年2月11日，鄭女士發(fā)現(xiàn)自己這兩間房屋門鎖被撬并上了新鎖，屋內(nèi)還放了少量裝修材料，遂作報警處理。其后，鄭女士才得知，這兩間房子因欣達公司債務原因已于2014年被無錫市中級人民法院查封、2017年被執(zhí)行，并于2017年被他人辦理了房產(chǎn)證。

　　鄭女士告訴記者，根據(jù)所簽《商品房買賣合同》中第十七條第6點（2）“自愿委托本公司代理契稅繳納手續(xù)”約定，欣達公司要求購房者自愿委托其代理契稅繳納手續(xù)并集體辦理房產(chǎn)證，但相當長一段時間內(nèi)，她并未收到欣達公司任何通知、資料和手續(xù)，“多次向欣達公司問詢，欣達公司相關工作人員總是回復說再等一等。”

　　而當她要求自行去辦理契稅繳納和房產(chǎn)證，向欣達公司索要相應的房屋銷售發(fā)票時，欣達公司以購房合同中第十七條第6點“開具房屋銷售發(fā)票前，買受人應向出賣人出具契稅完稅證”為由不予開具發(fā)票，而沒有房屋銷售發(fā)票又辦理不了契稅繳納和房產(chǎn)證。欣達公司工作人員要求鄭女士繼續(xù)耐心等待通知，而等到后來，欣達公司經(jīng)營不善各部門都不能正常運作后，導致更無法索要到房屋銷售發(fā)票以便辦理房產(chǎn)證。

　　法院表示

　　執(zhí)行時兩間商鋪均在開發(fā)商名下

　　沒有查到這兩間商鋪的銷售信息

　　帶著鄭女士提出的問題，揚子晚報記者赴無錫市中級人民法院采訪了該院執(zhí)行局相關人員。據(jù)執(zhí)行法官介紹，在對存在爭議的這兩間房產(chǎn)進行執(zhí)行時，他們曾到常州市武進區(qū)不動產(chǎn)登記中心查詢這兩間房產(chǎn)的登記信息，發(fā)現(xiàn)這兩間房產(chǎn)顯示狀態(tài)均在開發(fā)商名下，且沒有任何抵押登記以及購房人產(chǎn)權登記信息，同時該局也在被查封房產(chǎn)處張貼了執(zhí)行信息公告。

　　揚子晚報記者在無錫市中級人民法院執(zhí)行局采訪時，執(zhí)行法官向記者出示了當時公示信息的資料，并稱已經(jīng)向物業(yè)公司有關人員詢問了房產(chǎn)銷售和實際占有情況，但也沒有得到部分房產(chǎn)已被銷售的信息。

　　揚子晚報記者注意到，該院執(zhí)行局法官提供的視頻資料中，有向經(jīng)營商戶詢問的影像，但是在向物業(yè)公司工作人員詢問時，沒有身份核實程序的影像，且拍攝的畫面比較昏暗。

　　對此，鄭女士則表示，她也會時不時去看看那兩間房子，但是從沒有在自家房子的門外看到任何關于執(zhí)行公告類的張貼物。

　　揚子晚報記者向該院執(zhí)行局執(zhí)行法官轉(zhuǎn)達鄭女士的說法后，執(zhí)行法官表示，如果鄭女士對兩間房產(chǎn)的執(zhí)行有質(zhì)疑，可以通過正常程序?qū)?zhí)行提出異議。

　　得到無錫市中級人民法院執(zhí)行局的答復后，揚子晚報記者向中國農(nóng)業(yè)銀行武進支行咨詢了鄭女士貸款還貸情況。該支行信貸部門一位負責人查詢后告訴記者，鄭女士確實有相關的購房貸款，并且已經(jīng)還清，貸款及還款記錄均可查詢。

　　同時記者還得知，在欣達公司開發(fā)的這處樓盤，有不少購房業(yè)主遇到了類似的情況，有的購房者甚至遭遇“一房兩賣”，“有的業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己購買的房子被一房兩賣，第三方做了產(chǎn)權登記后擅自停止了還貸，導致自己進入失信名單。”

　　記者查詢了全國裁判文書網(wǎng)后發(fā)現(xiàn)，欣達公司作為被執(zhí)行人的執(zhí)行案卷多達21件，而民事案件中檢索“常州市欣達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”，結(jié)果也有15個。

　　律師認為

　　市民付完全款、實際占有、且無過錯

　　在這種情況下應當排除“執(zhí)行”

　　對于鄭女士遇到的情況，揚子晚報記者咨詢了律師，一位資深律師告訴記者，按照最高人民法院相關規(guī)定，房產(chǎn)在這種情況下應該是排除執(zhí)行范圍的。

　　據(jù)該律師介紹，《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、抵押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)”。另《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

　　該律師表示，根據(jù)以上兩項規(guī)定，購房者鄭女士在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；查封之前已合法占有該不動產(chǎn)，一直正常使用，是該房產(chǎn)的實際占有人；已支付全部房款；而未辦理過戶登記是由開發(fā)商原因造成，并非購房者原因。而欣達公司未按合同約定代理契稅繳納手續(xù)，沒有向鄭女士開具房屋銷售發(fā)票，未按合同第十五條“出賣人應當在商品房交付使用后270日內(nèi)，將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產(chǎn)權登記機關備案”約定辦理相關備案，因此鄭女士對此沒有過錯。