制圖/鄭萌

　　河南商報記者 楊桂芳

　　隨著國家中心城市、中原城市群定位確立，以及自貿區和鄭洛新國家自主創新示范區建設，鄭州的商業地位日漸重要、商業氛圍越來越濃厚，更多的創業公司帶來創業高潮，并由此帶動了鄭州寫字樓需求量上升。

　　業內人士認為，2017年以來，鄭州寫字樓發展回暖，不少寫字樓出租率創歷史新高，租金略微上漲并相對穩定，為吸引優質企業入駐，寫字樓之間競爭明顯加劇。鄭州寫字樓近期有哪些新的發展趨勢呢？河南商報記者向業內人士咨詢發現，自持樓盤出租率高，不少樓盤散售和自持并存。

　　【現狀】

　　東區寫字樓以散售為主

　　根據克爾瑞今年年初公布的大數據顯示，2016年鄭州純辦公供應面積48.63萬㎡，同比下跌45.2%；銷售面積72.19萬㎡，同比上漲0.8%；銷售均價10693元/㎡，同比上漲0.8%。這意味著鄭州寫字樓市場整體回暖。

　　然而鄭東新區作為鄭州商務寫字樓風向標，高端寫字樓林立，知名企業多，該區域主要由相對成熟的CBD核心商務區、正發展的高鐵片區、剛起步的龍子湖區域組成。根據鄭東新區管委會樓宇辦提供的數據顯示，截至2016年底，鄭東新區商務樓宇共292棟，總建筑面積1156萬平方米。其中，已建成樓宇183棟，建筑面積822萬平方米，在建樓宇109棟， 建筑面積334萬平方米。

　　據悉，鄭東新區商務樓宇經營模式主要以散售為主，在散售后交給開發商經營管理或由業主自主經營。目前，綠地中心、升龍大廈、綠地新都匯等商務樓宇都是這種經營模式。而另一種開發商自持運營的經營模式則相對“小眾”，東區自持樓盤有文化產業大廈和世博大廈，同時楷林IFC也有一棟樓自持。

　　【亮點】

　　自持出租率高達90%以上

　　走訪寫字樓，發現不少房產中介分布在寫字樓附近，以搶奪資源。而在開發商自持運營的寫字樓附近，則難覓中介身影。21世紀房產一位工作人員告訴記者，散售類寫字樓承租方流動率高、價格標準不統一、業主需要將房產托付給中介對外出租，因此在優質寫字樓內外分布有多家中介。他還告訴記者，中介不會將自持類寫字樓納入業務范圍。一方面因為這類樓宇由置業公司運營，另一方面是這類樓宇租金高，有的租金達每天4元以上/平方米，企業進入門檻較高。

　　據了解，自持運營模式的文化產業大廈和世博大廈出租率在90%以上，其中文化產業大廈出租率達100%，一房難求。另外，在入駐企業方面，世博大廈入駐有渣打銀行、三星、蘋果、惠普等，文化產業大廈則入駐有中興通訊、中國移動鄭州分公司、報業傳媒等。

　　【調查】

　　新寫字樓部分自持 大部分散售

　　河南商報記者在走訪中發現，招租時間較久的寫字樓，整棟樓散售形式較為常見，部分樓層作為置業或物業辦公場地。而近期新推出的寫字樓，開發商則會選擇部分自持，大部分為散售模式。以綠地中心為例，作為鄭州東站地標建筑，南北共有兩棟樓宇。其中，有部分樓層屬于開發商自持，其余則為散售，目前入駐企業400多家，出租率達60%以上，其中有部分樓層為整售模式。

　　租金作為入駐企業的重要門檻，從整體來看，自持類寫字樓租金遠遠領先于鄭州寫字樓平均水平。據鄭東新區管委會工作人員介紹，金水路沿線區域租金1.7~3.5元/平方米/天、出租率72%，CBD區域租金1.5~5元/平方米/天、出租率83%，商都路沿線區域租金1.2~2.5元/平方米/天、出租率87%，高鐵站區域租金1.5~5元/平方米/天、出租率62%。

　　受服務質量、硬件投入、運營成本等因素影響，自持類寫字樓租金較高。比如綠地中心自持部分租金為含稅3.7~4元/平方米/天，散售部分租金為2元左右。另外，目前租金較高的楷林IFC，其自持部分含稅為5.5元/平方米/天，幾乎是散售租金的兩倍。

　　【探討】

　　自持和散售 業內人士怎么看

　　在上海、北京等一線城市，不少寫字樓是自持形式。在鄭州，這一形式所占比例極低。曾有業內人士在接受媒體采訪時稱，完全出售的物業產權過于分散，沒有一個主心骨，后期難以進行系統性的招商營銷，業主各自為政反而會使寫字樓整體水平達不到預期的效果。可是，也有人對此持不同的態度，畢竟開發商出于經營壓力，需要快速回籠資金以及區域商業發展水平受限等因素，都在影響著樓宇經營模式。

　　觀點1

　　自持樓層回報率低 開發商不愿意自持

　　在RET睿意德華中區副總經理石俊東看來，鄭州寫字樓經營仍然以快速回籠資金的散售形式為主，自持類寫字樓數量幾乎可以忽略不計。他認為，寫字樓自持回報率不會超過5%，因為自持對于開發商而言壓力太大，幾乎都不愿意自持。

　　在他看來，無論是自持類寫字樓，還是散售類寫字樓，鄭州目前的企業需求和寫字樓供應標準并不一致。他認為，鄭州大量存在的是生活服務型公司，這類公司在選擇辦公地點的時候，不會首先考慮辦公場所的高大上，而是會選擇貼近客戶的寫字樓，因此市區內部的寫字樓、商住兩用樓，更適合這些企業。這也導致市區內的寫字樓雖然硬件不如鄭州東站，但實際的出租比例以及租金水平都好于東站片區。

　　觀點2

　　自持樓層前期壓力大 但利于企業形成集聚效應

　　一家外資企業負責人告訴記者，在選擇辦公場地時，公司首先考慮的就是自持類寫字樓。一方面由于空間安全性需求，另一方面是追求辦公場所穩定性和服務穩定性。他指出，鄭州目前自持類寫字樓鳳毛麟角，一棟自持類寫字樓一旦引入一家世界500強企業，很快就會形成品牌集聚效應，所入駐的多是大型企業總部、行業尖端企業。

　　據鄭州某樓盤招商負責人稱，那些以散售為主的品牌寫字樓，其硬件設施、服務水平等也都可圈可點，其弊端在于難以讓樓宇形成集聚效應，對入駐的企業質量不好把控，自持類寫字樓在招商方面的確優勢明顯。可難點在于，迫于資金回籠壓力，樓宇會連續多年難以實現盈利。因此，為了在堅持經營策略的前提下和其他寫字樓競爭，開發商會在招商政策、硬件設備、物業服務等方面不斷調整，以利于樓宇的長期發展。

　　從長遠來看，自持利于實現寫字樓品質控制和差異化，讓寫字樓更有生命力。他還指出，目前鄭州已經開始學習一線城市的做法，出現開發商自持、整層出售，甚至以租代售的模式，這意味著，自持有可能成為品牌開發商在寫字樓開發時的一個著力點。