銀保監(jiān)會(huì)回應(yīng)深圳樓市異動(dòng)：已采取監(jiān)管措施

　　近期，深圳樓市“天價(jià)房秒光”、近百萬(wàn)“喝茶費(fèi)”等逆勢(shì)行情引來(lái)多方關(guān)注，隨之，可獲貼息的房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸被推上風(fēng)口浪尖。該資金用來(lái)救助受困于疫情的中小微企業(yè)，卻疑似變相流入了樓市。

　　4月20日，央行深圳支行發(fā)聲，要求轄內(nèi)銀行就此排查。同一天，深圳市中小企業(yè)服務(wù)局發(fā)布公告，將會(huì)同銀保監(jiān)部門加大對(duì)貸款貼息項(xiàng)目的審核力度，嚴(yán)防不符合貼息條件的貸款項(xiàng)目混入，騙取財(cái)政資金。

　　監(jiān)管的達(dá)摩克利斯之劍高懸，投資者殺進(jìn)深圳樓市豪賭一把的念想是否中斷？

　　“在深圳套現(xiàn)辦法太多了，膽大者可以拿數(shù)百萬(wàn)撬動(dòng)上千萬(wàn)資金。”觀望許久的意向購(gòu)房者美芽告訴新京報(bào)記者，自己所在的購(gòu)房者群會(huì)有人“支招”，還有大V建立專門的微信群，年費(fèi)近2000元教大家如何買房。而其中，套現(xiàn)的招數(shù)之一就是抵押經(jīng)營(yíng)貸。

　　她以深圳福田區(qū)一小區(qū)為例稱，半年前一套房屋價(jià)格200多萬(wàn)元，半年后就漲到400萬(wàn)元。寶山區(qū)部分樓盤房?jī)r(jià)漲勢(shì)更猛。采訪中，美芽感慨：“深圳現(xiàn)在就是這么瘋狂”，同時(shí)也追悔錯(cuò)過(guò)了去年跟著大V暴富的機(jī)會(huì)。

　　“只要房?jī)r(jià)漲，就會(huì)吸引資金。在深圳買套民房都比在很多城市買商品房強(qiáng)，拿到貸款投實(shí)體經(jīng)營(yíng)也不比投房地產(chǎn)回報(bào)率高。”做了20年房屋中介的阿澤（化名）這樣看待資金對(duì)樓市的趨之若鶩。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示，深圳的規(guī)劃利好、落戶條件相對(duì)寬松、去年豪宅稅線取消等都是房?jī)r(jià)的支撐因素，高房?jī)r(jià)反過(guò)來(lái)又是高杠桿的成因。不過(guò)，深圳樓市假消息滿天飛，炒作很容易讓正常購(gòu)房者失控。

　　新京報(bào)記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，央行要求深圳轄內(nèi)銀行排查房抵經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)市場(chǎng)之際，目前仍有投機(jī)者伺機(jī)而動(dòng)，中介攬客不停。不過(guò)，一些前期找中介墊資買房的投資者已經(jīng)慌了神，擔(dān)心房子短期無(wú)法抵押變現(xiàn)，還要給資金掮客付高額利息。“每天萬(wàn)分之八的利息，800萬(wàn)的房子一天就要還6400元，誰(shuí)耗得起？

　　投資者“包裝”入市：開公司 抵押房產(chǎn)套貸款

　　美芽長(zhǎng)年潛水于購(gòu)房群，她告訴記者，深圳樓市存在的高杠桿問(wèn)題并不是近期才出現(xiàn)。而自己學(xué)到的套現(xiàn)招數(shù)之一就是抵押經(jīng)營(yíng)貸。“比如有500萬(wàn)現(xiàn)金，買房之后找個(gè)中介給你包裝出一家創(chuàng)業(yè)公司，把房子抵押了，一般能貸出房屋總凈值的七成資金（約350萬(wàn)元），這相當(dāng)于以三成首付甚至更低的價(jià)格就可以再買一套房產(chǎn)。”

　　在美芽看來(lái)，個(gè)人能以此模式循環(huán)買房。“只要房子漲價(jià)，賣出去還錢就能解套，這個(gè)辦法可以連環(huán)撬動(dòng)很多房產(chǎn)。”

　　“說(shuō)直接一點(diǎn)，中介和銀行會(huì)想著辦法把錢給你。”她以深圳福田區(qū)一小區(qū)為例，半年前一套房屋價(jià)格200多萬(wàn)元，因?yàn)橛袑W(xué)區(qū)利好和地鐵等交通便利條件，半年后就漲到400萬(wàn)元。在深圳，寶山區(qū)部分樓盤房?jī)r(jià)漲勢(shì)更猛，不過(guò)也有樓盤價(jià)格漲勢(shì)平平。

　　“如果去年花2000元年費(fèi)入了大V的群，買他推薦的樓盤，今年可能就賺出（年費(fèi)的）100倍來(lái)，深圳現(xiàn)在就是這么瘋狂。”美芽感嘆之余憧憬無(wú)限，目前自己手里有一筆購(gòu)房資金，但因?yàn)椤澳懶　卞e(cuò)過(guò)了很多次出手機(jī)會(huì)，現(xiàn)在仍在觀望深圳房?jī)r(jià)走勢(shì)。

　　“那現(xiàn)在還能做嗎？”

　　連日來(lái)，深圳各部門發(fā)聲嚴(yán)查房抵貸買房的消息一出，美芽所在購(gòu)房群“炸鍋”，擔(dān)心操作層面收緊。

　　近期，深圳樓市于網(wǎng)絡(luò)上掀起一波狂熱：4月初，深圳4000萬(wàn)公寓“秒光”，銷聲匿跡很久的茶水費(fèi)在個(gè)別項(xiàng)目重新出現(xiàn)。此外，有中介掛出的深圳局部樓盤價(jià)格今年漲了10%。繼而，可獲貼息的房屋抵押經(jīng)營(yíng)貸，被指為此輪房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)推手。

　　抗疫專項(xiàng)貸款的一大特點(diǎn)是“便宜”。根據(jù)央行此前公布，已推出至少千億級(jí)的優(yōu)惠利率貸款，加上財(cái)政部等明確按實(shí)際貸款利率再給予一半的貼息，獲得該貸款的部分企業(yè)實(shí)際融資成本僅約2%。記者采訪多家銀行了解到，正常房抵經(jīng)營(yíng)貸的利率參照最新LPR報(bào)價(jià)，有的銀行在該基礎(chǔ)上再加點(diǎn)，以4月最新報(bào)價(jià)看，1年期利率為3.85%。

　　“經(jīng)營(yíng)貸一年一歸本，也就是說(shuō)，假設(shè)你借100萬(wàn)元，每年都要還一次本息，下一年再貸出來(lái)，最長(zhǎng)期限6年。按LPR計(jì)算每年是3.85萬(wàn)元的利息，平均到每個(gè)月是3200元左右。經(jīng)營(yíng)貸已經(jīng)比其他貸款利率低，如果有貼息就更便宜了。”一位國(guó)有大行信貸人士稱。

　　中介鼓吹疫情下投房產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)貸額度高但銀行關(guān)不易過(guò)

　　套出資金再入樓市，賭的是房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。

　　“在深圳買套民房都比在其他城市買商品房強(qiáng)。”在深圳做了20年房屋中介的阿澤稱，近期毗鄰深圳的惠州打出特價(jià)，原來(lái)要求首付三成的房子，有的開發(fā)商給墊資兩成，購(gòu)房者付一成就可以買，原因是開發(fā)商資金回籠不了，就算不賺錢也愿意。而和惠州交界的深圳房?jī)r(jià)，仍保持在4萬(wàn)元上下不回落。

　　阿澤稱，3月、4月的樓市成交量已有所恢復(fù)，雖然還沒(méi)回到疫情前的規(guī)模，不過(guò)有一些商戶可能經(jīng)營(yíng)不下去了，有很多人壓低價(jià)格賣房變現(xiàn)。“今年你有資金又沒(méi)地方投的情況下，可以投房地產(chǎn)。”

　　阿澤篤定，深圳房?jī)r(jià)不會(huì)被壓下來(lái)，而且成交率會(huì)比以前更好。其推薦理由包括深圳靠沿海地帶的工廠基本都靠外貿(mào)，現(xiàn)在國(guó)外疫情更嚴(yán)重，這些外貿(mào)工廠九成以上都是停工狀態(tài)，暫時(shí)會(huì)停到八九月份，還可能更久。此外，還有很多線下培訓(xùn)班，因?yàn)楦木€上授課都關(guān)了，餐廳盈利情況也堪憂。投入經(jīng)營(yíng)的回報(bào)率低，不如就往房地產(chǎn)投。

　　實(shí)際上，隨著疫情漸遠(yuǎn)，深圳樓市已率先爆發(fā)。3月深圳全市二手住宅均價(jià)為59048元/平方米，環(huán)比上升0.95%。其中，寶安成交均價(jià)為65031元/平方米，環(huán)比上升1.21%，漲幅最大。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，深圳樓市這輪熱潮，除了個(gè)別賣家、中介人員參與市場(chǎng)炒作外，消費(fèi)貸、房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)也是一股很強(qiáng)的助推力。

　　至于經(jīng)營(yíng)貸只能由公司申請(qǐng)，個(gè)人怎么辦到？阿澤表示并非難事。他告訴記者，不管是有限公司還是個(gè)體，成為一家公司法人都不難，直接在深圳工商行政管理局官網(wǎng)上就可以申請(qǐng)注冊(cè)，地址填到深圳某小區(qū)、某寫字樓，然后打一筆注冊(cè)金到公司賬戶，鎖定三個(gè)月后拿走，再把整套流程走完就可以。阿澤稱，一部分公司都是空殼，工商局可能會(huì)抽查一部分，比例大概在1/10。

　　“注冊(cè)資金有一千萬(wàn)元的話，貸出一兩千萬(wàn)元都有可能。”他透露，如果做抵押貸款時(shí)想多貸出一些資金，給第三方評(píng)估公司點(diǎn)“好處費(fèi)”，讓他們適當(dāng)做高抵押資產(chǎn)的估值就可以。

　　不過(guò)，這一關(guān)似乎并未如中介所言易過(guò)。

　　記者采訪了解到，經(jīng)營(yíng)貸額度相對(duì)更高。深圳一家國(guó)有大行的信貸人士告訴記者，該行房屋抵押貸款分兩種，一種是企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸，貸款上限是500萬(wàn)元，要求申請(qǐng)者必須名下有公司，是公司法人，同時(shí)銀行會(huì)看公司經(jīng)營(yíng)范圍、供銷合同等；另一種是消費(fèi)貸，貸款上限200萬(wàn)元，需提供資金用途材料，如購(gòu)物發(fā)票等。兩種貸款的額度上限均不得超過(guò)房屋凈值的7成。

　　另一家國(guó)有大行信貸人士稱，該行房抵經(jīng)營(yíng)貸額度上限是1000萬(wàn)元，申請(qǐng)者必須是公司法人或股東才可以，同時(shí)要提供流水賬單，額度至少是貸款額的兩倍。如貸款100萬(wàn)元，需要提供公司200萬(wàn)元流水。

　　不同地區(qū)、不同銀行執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)略有差異。北京一家國(guó)有大行信貸人士稱，該行已暫停房屋抵押貸款；另一家國(guó)有大行信貸人士介紹，房抵貸資金都直接打到第三方賬戶。

　　“假設(shè)你們是A公司，從B公司買100臺(tái)電腦，用房屋抵押在銀行貸款，銀行看見你的供銷合同，貸給你100萬(wàn)元，直接打到B公司。”一位股份制銀行人士也說(shuō)道，但你和B公司是什么關(guān)系，查起來(lái)可能就難了。又如電腦市面價(jià)值8000元，但合同寫1萬(wàn)元一臺(tái)，牽扯一點(diǎn)稅的問(wèn)題，需要增值稅發(fā)票，不過(guò)這個(gè)也可以花錢買，所以只要材料都拿給銀行，銀行也不能說(shuō)辦不了。

　　該人士還透露，抵押房屋的位置越核心，可能貸出的成數(shù)越高，因?yàn)椴粨?dān)心房子價(jià)格有太大波動(dòng)，如果是遠(yuǎn)郊區(qū)非核心地段的，或許最多只能貸出房屋凈值的4-5成。此外，除了房子要抵押，也要看申請(qǐng)者個(gè)人和公司流水，月收入平均流水必須在還款額的1.5倍以上；如果已婚，要同時(shí)看配偶的收入流水，申請(qǐng)貸款時(shí)需要雙方同時(shí)到銀行面簽。

　　受訪銀行人士都強(qiáng)調(diào)，明令禁止房屋抵押貸款資金流向股市、樓市，放貸后會(huì)追蹤資金，且如果購(gòu)房者循環(huán)利用房屋抵押貸款，個(gè)人累計(jì)負(fù)債過(guò)高，也可能被拒發(fā)貸款。被問(wèn)及有沒(méi)有比經(jīng)營(yíng)貸利率更低的貸款，比如近期傳的貼息貸款是否可用，有銀行人士稱：“那是胡干，鉆政策空子，銀監(jiān)會(huì)要查的。”

　　央行排查或減緩房?jī)r(jià)躥升，業(yè)內(nèi)：要打破樓市必漲預(yù)期

　　用貼息企業(yè)貸款買房，這觸碰了全社會(huì)有關(guān)疫情的敏感神經(jīng)。“想置換房但錢不夠，按照政策只能先賣了第一套，但以往就有很多人借著各種貸款名目，把房子抵押貸出錢再投到樓市。這次被懷疑是動(dòng)了疫情期間的專項(xiàng)抗疫資金，本來(lái)要救受困的中小微企業(yè)，結(jié)果又被套出來(lái)進(jìn)樓市了。”一位地產(chǎn)分析師對(duì)新京報(bào)記者表示。

　　4月22日，央行深圳市中心支行、深圳市中小企業(yè)服務(wù)局、深圳市住建局、深圳銀保監(jiān)局、深圳市市場(chǎng)監(jiān)管局五部門通報(bào)房抵貸買房調(diào)查情況。其中，央行深圳市中心支行表示，根據(jù)商業(yè)銀行初步排查情況，未發(fā)現(xiàn)剛注冊(cè)企業(yè)即申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的情況；未發(fā)現(xiàn)支小再貸款信貸資金通過(guò)房抵經(jīng)營(yíng)貸形式流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況；轄區(qū)存在個(gè)別商業(yè)銀行有客戶先全款買房，再以該新購(gòu)置房產(chǎn)作為抵押申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸的情況，但規(guī)模占比很小。已要求商業(yè)銀行對(duì)信貸資金是否違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域開展全面排查。

　　今年一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比下降6.8%，不過(guò)4月17日召開的中央政治局會(huì)議仍強(qiáng)調(diào)“房住不炒”。此前央行、銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管機(jī)構(gòu)公開表態(tài)中也多次重申這一原則。

　　在一位地產(chǎn)業(yè)分析師看來(lái)，有些中介的說(shuō)辭偏理論化，實(shí)際執(zhí)行中有難度或風(fēng)險(xiǎn)很大。例如疫情貼息企業(yè)貸款沒(méi)人敢用來(lái)買房，但這些資金弄出來(lái)再貸款給別的企業(yè)是有可能的。他也提醒，深圳樓市假消息滿天飛，如“零首付買房”、“零利率買房”等都是假的，炒作很容易讓正常購(gòu)房者失控。

　　談及深圳房?jī)r(jià)居高不下及高杠桿問(wèn)題，該分析師認(rèn)為，去年深圳豪宅稅線取消是最近2個(gè)季度市場(chǎng)熱的核心原因。根據(jù)公開報(bào)道，去年11月，深圳普通住宅不再設(shè)置價(jià)格線，只要小區(qū)容積率高于1.0的住宅、單套建筑面積在144平方米以下的均屬普通住宅，滿兩年可免征增值稅。當(dāng)時(shí)不少專家就表示，新政策實(shí)施后，一套房能省20萬(wàn)-30萬(wàn)元增值稅，很多之前猶豫的買家都出手了。

　　杠桿高則是歷史原因。該分析師稱，從遏制“陰陽(yáng)合同”和“高評(píng)高貸”現(xiàn)象的“三價(jià)合一”政策看，深圳是全國(guó)一線城市執(zhí)行最晚的。此外，樓市調(diào)控政策不論是落戶政策下的限購(gòu)，還是信貸首付比例在一線城市里面又最寬松。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國(guó)仕英也對(duì)新京報(bào)記者表示，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)一直都是高杠桿推動(dòng)，近一年房?jī)r(jià)的上漲，主要原因還是規(guī)劃利好的帶動(dòng)影響：2019年2月粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃落地，8月深圳建設(shè)“先行示范區(qū)”，11月港澳居民在粵港澳大灣區(qū)置業(yè)條件放松等。

　　“2019年深圳多項(xiàng)利好政策發(fā)布，增加了市場(chǎng)活躍度和信心，雖受疫情影響，但很快就恢復(fù)了，市場(chǎng)整體情況良好，銷售價(jià)格走高。此次受央行排查房抵經(jīng)營(yíng)貸一事，或會(huì)減緩房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力，短期內(nèi)深圳房?jī)r(jià)會(huì)維穩(wěn)，保持穩(wěn)定運(yùn)行。”國(guó)仕英稱。

　　對(duì)樓市“趨之若鶩”的不止炒房一方。中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)盤和林表示，我國(guó)房地產(chǎn)近20年沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)折損下跌現(xiàn)象，銀行都已經(jīng)認(rèn)同房?jī)r(jià)的穩(wěn)定性，偏好房產(chǎn)抵押，會(huì)讓銀行對(duì)房地產(chǎn)的押注越來(lái)越高，依賴性越來(lái)越大。所以現(xiàn)階段想要讓寬松的信貸不流入樓市，一方面嚴(yán)查貸款流向，另一方面要打破樓市必然上漲的一致性預(yù)期。

　　新京報(bào)記者 程維妙 編輯 王進(jìn)雨 校對(duì) 薛京寧