銀保監會回應深圳樓市異動：已采取監管措施

　　近期，深圳樓市“天價房秒光”、近百萬“喝茶費”等逆勢行情引來多方關注，隨之，可獲貼息的房屋抵押經營貸被推上風口浪尖。該資金用來救助受困于疫情的中小微企業，卻疑似變相流入了樓市。

　　4月20日，央行深圳支行發聲，要求轄內銀行就此排查。同一天，深圳市中小企業服務局發布公告，將會同銀保監部門加大對貸款貼息項目的審核力度，嚴防不符合貼息條件的貸款項目混入，騙取財政資金。

　　監管的達摩克利斯之劍高懸，投資者殺進深圳樓市豪賭一把的念想是否中斷？

　　“在深圳套現辦法太多了，膽大者可以拿數百萬撬動上千萬資金。”觀望許久的意向購房者美芽告訴新京報記者，自己所在的購房者群會有人“支招”，還有大V建立專門的微信群，年費近2000元教大家如何買房。而其中，套現的招數之一就是抵押經營貸。

　　她以深圳福田區一小區為例稱，半年前一套房屋價格200多萬元，半年后就漲到400萬元。寶山區部分樓盤房價漲勢更猛。采訪中，美芽感慨：“深圳現在就是這么瘋狂”，同時也追悔錯過了去年跟著大V暴富的機會。

　　“只要房價漲，就會吸引資金。在深圳買套民房都比在很多城市買商品房強，拿到貸款投實體經營也不比投房地產回報率高。”做了20年房屋中介的阿澤（化名）這樣看待資金對樓市的趨之若鶩。

　　多位業內人士表示，深圳的規劃利好、落戶條件相對寬松、去年豪宅稅線取消等都是房價的支撐因素，高房價反過來又是高杠桿的成因。不過，深圳樓市假消息滿天飛，炒作很容易讓正常購房者失控。

　　新京報記者調查中發現，央行要求深圳轄內銀行排查房抵經營貸流入房地產市場之際，目前仍有投機者伺機而動，中介攬客不停。不過，一些前期找中介墊資買房的投資者已經慌了神，擔心房子短期無法抵押變現，還要給資金掮客付高額利息。“每天萬分之八的利息，800萬的房子一天就要還6400元，誰耗得起？

　　投資者“包裝”入市：開公司 抵押房產套貸款

　　美芽長年潛水于購房群，她告訴記者，深圳樓市存在的高杠桿問題并不是近期才出現。而自己學到的套現招數之一就是抵押經營貸。“比如有500萬現金，買房之后找個中介給你包裝出一家創業公司，把房子抵押了，一般能貸出房屋總凈值的七成資金（約350萬元），這相當于以三成首付甚至更低的價格就可以再買一套房產。”

　　在美芽看來，個人能以此模式循環買房。“只要房子漲價，賣出去還錢就能解套，這個辦法可以連環撬動很多房產。”

　　“說直接一點，中介和銀行會想著辦法把錢給你。”她以深圳福田區一小區為例，半年前一套房屋價格200多萬元，因為有學區利好和地鐵等交通便利條件，半年后就漲到400萬元。在深圳，寶山區部分樓盤房價漲勢更猛，不過也有樓盤價格漲勢平平。

　　“如果去年花2000元年費入了大V的群，買他推薦的樓盤，今年可能就賺出（年費的）100倍來，深圳現在就是這么瘋狂。”美芽感嘆之余憧憬無限，目前自己手里有一筆購房資金，但因為“膽小”錯過了很多次出手機會，現在仍在觀望深圳房價走勢。

　　“那現在還能做嗎？”

　　連日來，深圳各部門發聲嚴查房抵貸買房的消息一出，美芽所在購房群“炸鍋”，擔心操作層面收緊。

　　近期，深圳樓市于網絡上掀起一波狂熱：4月初，深圳4000萬公寓“秒光”，銷聲匿跡很久的茶水費在個別項目重新出現。此外，有中介掛出的深圳局部樓盤價格今年漲了10%。繼而，可獲貼息的房屋抵押經營貸，被指為此輪房價上漲的一個推手。

　　抗疫專項貸款的一大特點是“便宜”。根據央行此前公布，已推出至少千億級的優惠利率貸款，加上財政部等明確按實際貸款利率再給予一半的貼息，獲得該貸款的部分企業實際融資成本僅約2%。記者采訪多家銀行了解到，正常房抵經營貸的利率參照最新LPR報價，有的銀行在該基礎上再加點，以4月最新報價看，1年期利率為3.85%。

　　“經營貸一年一歸本，也就是說，假設你借100萬元，每年都要還一次本息，下一年再貸出來，最長期限6年。按LPR計算每年是3.85萬元的利息，平均到每個月是3200元左右。經營貸已經比其他貸款利率低，如果有貼息就更便宜了。”一位國有大行信貸人士稱。

　　中介鼓吹疫情下投房產，經營貸額度高但銀行關不易過

　　套出資金再入樓市，賭的是房價還會上漲。

　　“在深圳買套民房都比在其他城市買商品房強。”在深圳做了20年房屋中介的阿澤稱，近期毗鄰深圳的惠州打出特價，原來要求首付三成的房子，有的開發商給墊資兩成，購房者付一成就可以買，原因是開發商資金回籠不了，就算不賺錢也愿意。而和惠州交界的深圳房價，仍保持在4萬元上下不回落。

　　阿澤稱，3月、4月的樓市成交量已有所恢復，雖然還沒回到疫情前的規模，不過有一些商戶可能經營不下去了，有很多人壓低價格賣房變現。“今年你有資金又沒地方投的情況下，可以投房地產。”

　　阿澤篤定，深圳房價不會被壓下來，而且成交率會比以前更好。其推薦理由包括深圳靠沿海地帶的工廠基本都靠外貿，現在國外疫情更嚴重，這些外貿工廠九成以上都是停工狀態，暫時會停到八九月份，還可能更久。此外，還有很多線下培訓班，因為改線上授課都關了，餐廳盈利情況也堪憂。投入經營的回報率低，不如就往房地產投。

　　實際上，隨著疫情漸遠，深圳樓市已率先爆發。3月深圳全市二手住宅均價為59048元/平方米，環比上升0.95%。其中，寶安成交均價為65031元/平方米，環比上升1.21%，漲幅最大。在業內看來，深圳樓市這輪熱潮，除了個別賣家、中介人員參與市場炒作外，消費貸、房抵經營貸資金違規流入房地產市場也是一股很強的助推力。

　　至于經營貸只能由公司申請，個人怎么辦到？阿澤表示并非難事。他告訴記者，不管是有限公司還是個體，成為一家公司法人都不難，直接在深圳工商行政管理局官網上就可以申請注冊，地址填到深圳某小區、某寫字樓，然后打一筆注冊金到公司賬戶，鎖定三個月后拿走，再把整套流程走完就可以。阿澤稱，一部分公司都是空殼，工商局可能會抽查一部分，比例大概在1/10。

　　“注冊資金有一千萬元的話，貸出一兩千萬元都有可能。”他透露，如果做抵押貸款時想多貸出一些資金，給第三方評估公司點“好處費”，讓他們適當做高抵押資產的估值就可以。

　　不過，這一關似乎并未如中介所言易過。

　　記者采訪了解到，經營貸額度相對更高。深圳一家國有大行的信貸人士告訴記者，該行房屋抵押貸款分兩種，一種是企業經營貸，貸款上限是500萬元，要求申請者必須名下有公司，是公司法人，同時銀行會看公司經營范圍、供銷合同等；另一種是消費貸，貸款上限200萬元，需提供資金用途材料，如購物發票等。兩種貸款的額度上限均不得超過房屋凈值的7成。

　　另一家國有大行信貸人士稱，該行房抵經營貸額度上限是1000萬元，申請者必須是公司法人或股東才可以，同時要提供流水賬單，額度至少是貸款額的兩倍。如貸款100萬元，需要提供公司200萬元流水。

　　不同地區、不同銀行執行標準略有差異。北京一家國有大行信貸人士稱，該行已暫停房屋抵押貸款；另一家國有大行信貸人士介紹，房抵貸資金都直接打到第三方賬戶。

　　“假設你們是A公司，從B公司買100臺電腦，用房屋抵押在銀行貸款，銀行看見你的供銷合同，貸給你100萬元，直接打到B公司。”一位股份制銀行人士也說道，但你和B公司是什么關系，查起來可能就難了。又如電腦市面價值8000元，但合同寫1萬元一臺，牽扯一點稅的問題，需要增值稅發票，不過這個也可以花錢買，所以只要材料都拿給銀行，銀行也不能說辦不了。

　　該人士還透露，抵押房屋的位置越核心，可能貸出的成數越高，因為不擔心房子價格有太大波動，如果是遠郊區非核心地段的，或許最多只能貸出房屋凈值的4-5成。此外，除了房子要抵押，也要看申請者個人和公司流水，月收入平均流水必須在還款額的1.5倍以上；如果已婚，要同時看配偶的收入流水，申請貸款時需要雙方同時到銀行面簽。

　　受訪銀行人士都強調，明令禁止房屋抵押貸款資金流向股市、樓市，放貸后會追蹤資金，且如果購房者循環利用房屋抵押貸款，個人累計負債過高，也可能被拒發貸款。被問及有沒有比經營貸利率更低的貸款，比如近期傳的貼息貸款是否可用，有銀行人士稱：“那是胡干，鉆政策空子，銀監會要查的。”

　　央行排查或減緩房價躥升，業內：要打破樓市必漲預期

　　用貼息企業貸款買房，這觸碰了全社會有關疫情的敏感神經。“想置換房但錢不夠，按照政策只能先賣了第一套，但以往就有很多人借著各種貸款名目，把房子抵押貸出錢再投到樓市。這次被懷疑是動了疫情期間的專項抗疫資金，本來要救受困的中小微企業，結果又被套出來進樓市了。”一位地產分析師對新京報記者表示。

　　4月22日，央行深圳市中心支行、深圳市中小企業服務局、深圳市住建局、深圳銀保監局、深圳市市場監管局五部門通報房抵貸買房調查情況。其中，央行深圳市中心支行表示，根據商業銀行初步排查情況，未發現剛注冊企業即申請經營貸的情況；未發現支小再貸款信貸資金通過房抵經營貸形式流入房地產市場的情況；轄區存在個別商業銀行有客戶先全款買房，再以該新購置房產作為抵押申請經營貸的情況，但規模占比很小。已要求商業銀行對信貸資金是否違規流入房地產領域開展全面排查。

　　今年一季度國內生產總值（GDP）同比下降6.8%，不過4月17日召開的中央政治局會議仍強調“房住不炒”。此前央行、銀保監會等監管機構公開表態中也多次重申這一原則。

　　在一位地產業分析師看來，有些中介的說辭偏理論化，實際執行中有難度或風險很大。例如疫情貼息企業貸款沒人敢用來買房，但這些資金弄出來再貸款給別的企業是有可能的。他也提醒，深圳樓市假消息滿天飛，如“零首付買房”、“零利率買房”等都是假的，炒作很容易讓正常購房者失控。

　　談及深圳房價居高不下及高杠桿問題，該分析師認為，去年深圳豪宅稅線取消是最近2個季度市場熱的核心原因。根據公開報道，去年11月，深圳普通住宅不再設置價格線，只要小區容積率高于1.0的住宅、單套建筑面積在144平方米以下的均屬普通住宅，滿兩年可免征增值稅。當時不少專家就表示，新政策實施后，一套房能省20萬-30萬元增值稅，很多之前猶豫的買家都出手了。

　　杠桿高則是歷史原因。該分析師稱，從遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現象的“三價合一”政策看，深圳是全國一線城市執行最晚的。此外，樓市調控政策不論是落戶政策下的限購，還是信貸首付比例在一線城市里面又最寬松。

　　諸葛找房數據研究中心分析師國仕英也對新京報記者表示，深圳房地產市場一直都是高杠桿推動，近一年房價的上漲，主要原因還是規劃利好的帶動影響：2019年2月粵港澳大灣區發展規劃落地，8月深圳建設“先行示范區”，11月港澳居民在粵港澳大灣區置業條件放松等。

　　“2019年深圳多項利好政策發布，增加了市場活躍度和信心，雖受疫情影響，但很快就恢復了，市場整體情況良好，銷售價格走高。此次受央行排查房抵經營貸一事，或會減緩房價上漲動力，短期內深圳房價會維穩，保持穩定運行。”國仕英稱。

　　對樓市“趨之若鶩”的不止炒房一方。中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林表示，我國房地產近20年沒有出現過折損下跌現象，銀行都已經認同房價的穩定性，偏好房產抵押，會讓銀行對房地產的押注越來越高，依賴性越來越大。所以現階段想要讓寬松的信貸不流入樓市，一方面嚴查貸款流向，另一方面要打破樓市必然上漲的一致性預期。

　　新京報記者 程維妙 編輯 王進雨 校對 薛京寧