去年12月30日，距離拍賣結束最后的72秒，成都市民劉正坤在淘寶網上花123萬拍下了一套法拍房，這套房子面積256平方米，產權40年。

但是，這套房子卻已被原房屋所有人李娟出租了40年。

也就是說，如果按照“買賣不破租賃”的原則，在40年產權期內，買房人劉正坤都無法行使該房的使用權。

李娟認為，劉正坤明知有人租賃而購買，應該自行承擔責任；而劉正坤認為，李娟的租賃合同是虛假的，利用“買賣不破租賃”法律原則逃避法律懲罰。

原告：

拍下房子前多方查詢

認為租賃合同假的

8月14日，劉正坤訴李娟、李浩宇、劉暢排除妨礙糾紛一案在武侯區人民法院第一次開庭審理，紅星新聞記者進行了旁聽。

劉正坤起訴書（部分）

據拍賣公告顯示，這套房子位于武侯區科華中路2號，建筑面積為256平方米，拍賣時間為去年12月13日，截止日是去年12月30日。

在法庭上，劉正坤陳述說，他留意到成都高新法院拍賣這套房子，聯系了高新區法院進行咨詢，該院工作人員跟他說，有案外的人對房屋主張租賃權。

劉正坤稱，“高新法院工作人員跟我說，這個我們只是告知，你要自己去核實判斷。”劉正坤據此揣度，這是高新法院工作人員“對租賃不認可”的暗示。

去年12月29日，他到房屋所在的物業中心進行核實，物管工作人員很警惕，先給原來的業主李娟打了電話，征得李娟同意后，物業給他提供了兩個電話，這兩個電話后被證實一個是李娟的，一個是李浩宇的。

“李娟的電話沒有打通，李浩宇在電話中跟我說，不要買這個房子，已經租賃了四五十年，除了他在租之外，后面還有人租。”

劉正坤說，他想去找李浩宇當面核實，要求其出示租賃合同，詢問合同簽訂時間等，均遭到拒絕。

李浩宇

劉正坤說，去年12月30日一早，他再次跑到物業中心，當時物業中心的人跟他確認，這套房子就是業主李娟在使用，根本沒有對外出租。

而在庭審后，記者就物業核實部分向劉正坤確認，他是否向法院提供相應的書面證據，他表示“無可奉告”。

“物管跟我確認后，在距離拍賣結束最后的72秒，我拍下了這套房子。”劉正坤說。

《高新區法院拍賣確認書》顯示，成交價為123萬。

庭審前，原、被告分別交換了證據，劉正坤從高新區法院復印了李娟與李浩宇、劉暢的租賃合同，但僅有復印件，沒有原件。

租賃合同顯示，李娟由于拖欠李浩宇電線貨款250萬，無力支付，以科華中路這套房子的租賃使用權作為抵償，自2013年11月1日至2033年10月31日止，20年使用權租賃價共計246.7萬，簽訂日期為2013年10月26日。

李娟與劉暢簽訂的租賃合同顯示，李娟拖欠劉暢管材貨款275萬，以科華中旬這套房子的20年使用權作為抵償，從2033年至2053年止，年租金價為13.824萬，總價276萬，合同簽訂日期2013年7月6日。

李娟（乙）與李浩宇（甲）所簽協議書

被告：

拍賣前原告已知有租賃瑕疵

應承擔后果

8月16日，紅星新聞記者在一家奶茶店見到了被告李娟和李浩宇，他們回應了庭審中的一些疑問。

李娟說，2008年她在成都市武侯區桂溪房地產開發公司擔任上錦醫院工地的項目經理，負責水電安裝，由于公司拖欠貨款和工人工資，導致她無法跟材料供應商李浩宇、劉暢結清貨款。

李娟

“他們逼我逼得很緊，我又確實沒有錢，只好跟兩人商量，用房屋使用權來抵償。”李娟說，她先與劉暢商量好，將房子后面20年租給他，再將前20年租給李浩宇，所以劉暢的合同要早于李浩宇簽訂。

“簽合同時，劉暢雖然60歲了，但是他經濟實力比李浩宇好，他確定自己可以活到120歲。”

李浩宇向記者解釋說，為李娟供應電纜，兩人合作期限長達四年，一直未謀面，一直到2012年的三四月份結賬時，兩人在郫都區上錦醫院工地第一次見面。

“我是一個翹腳老板，除了出錢，進貨和出貨均交給員工去辦，手下有四至六個員工。”李浩宇說，李娟拖欠他500多萬貨款，用了兩套房子的使用權作為抵償，其他貨款用現金償還，現在已經全部結清。

拿到房子使用權后，李浩宇又拜托李娟將房子出租給第三方使用，直到2018年4月，他將房子收回。不過記者留意到，李浩宇與房子所屬的物業管理協議時間為2018年11月。

李娟說，2016年1月，因為前夫與某公司有借貸糾紛，被人起訴至高新區法院，然而，由于缺席審判，2017年4月14日，到了判決執行階段，她才知道自己被列入失信人黑名單，自己名下的5套房產被凍結。

“當年4月10日我飛去北京開會，4月14日就買不了飛機票，飛不回來了。”李娟說，當年7月，她以借貸時已經與前夫簽訂分居協議和缺席審判為由，申請此案再審，被法院駁回。

2018年12月29日，科華中路這套房子被拍賣。拍賣前，劉正坤致電李浩宇確認是否有人租賃房屋，也是拍賣前的唯一一次核實。

“我已經跟他說過，有人在租，可是他還是要買，這套房子，參與競拍的只有他一人。”李浩宇說，劉正坤拍賣前已經知曉有租賃，已經知曉房屋有租賃瑕疵，應該自行承擔后果。

轉眼到今年2月15日，劉正坤拿著執行裁定書，要求李浩宇從科華中路這套房子搬出，要求搬出不成，于今年5月26日提起訴訟。

庭審焦點：

公告表示確認？債權債務關系是否成立？

紅星新聞記者梳理發現，原、被告庭審爭議焦點有二：

第一，高新法院拍賣公告稱，有案外人主張租賃權，以及劉正坤在《拍賣成交確認書》的簽字，是否意味著高新法院對李娟和李浩宇、劉暢租賃合同的認可？

李娟提供的《拍賣標的調查情況表》中載明：有案外人主張租賃權，租賃情況請買受人自行核實。“劉正坤在2019年1月18日簽過的拍賣成交確認書簽過字，上面就載明，對拍賣過程及結果予以認可，對自己的競買行為負責，證明劉正坤對標的物存在租賃權瑕疵及風險是明知，是接受的。”李娟和李浩宇代理李律師說，這套房子估價為219萬，正因為存在租賃權瑕疵，價值貶損，才以123萬元的低廉價格成交。“買受人明知拍品存在瑕疵，中拍后又要求回復權利原狀，是一種無視拍賣規則，違背誠實守信的表現，要求法院駁回他的訴訟請求。”

李浩宇認為，如果劉正坤勝訴，“他一旦得逞，以低價買了房子，又把我趕走，就兩頭占好，我這200多萬完全損失了。”李浩宇說，如果劉正坤對高新法院拍賣公告的認可有異議，應該去找高新法院。

劉正坤在庭審中抗辯中說，高新法院的拍賣公告是一種格式公告，而公告也明確“讓買受人對租賃主張進行自行核實。”

“如果高新法院認可這份租賃合同，它就會在公告中對租期、租金以及租金繳納方式進行公示，可是高新法院并沒有展示，說明是對租賃合同的否定，被告抓住公告中‘房屋瑕疵由買受人承擔’這一點，被告即便簽訂虛假租賃合同也要買受人遵守，不是這個邏輯。”劉正坤說。

第二，李娟與李浩宇、劉暢的債權債務關系是否成立？

在答辯環節，李浩宇自稱經營電纜，然而對經營項目一問三不知。被告沒有提供雙方有交易的第三方證據，如銀行流水、交稅證據。

劉正坤認為，李娟與李浩宇、劉暢的債權債務關系是否成立，是兩份租賃合同是否成立的關鍵。“如果租賃合同是真實的，那我認，如果不是真實，就是以合法的形式逃避法律懲罰，以掩蓋非法侵占他人財物的目的。”

對于庭審中劉正坤一直緊追不放的“李娟與李浩宇是否存在債權債務關系”，被告代理李律師認為，與本案無關。

行業人士：

“買賣不破租賃”是保護善意的租客

“四川安企匯利”不良資產處置團隊負責人李國均認為，從本案來看，劉正坤通過人民法院的司法處置程序，合法取得房屋所有權，應當予以保護。

劉正坤發現其房屋被案外人占用使用，可以要求案外人搬離，拒不搬離的，劉正坤應當通過排除妨礙的法律程序，申請法院強制執行搬離。

本案中，李浩宇依據租賃協議占用房屋，在高新法院依法處置涉案房屋時，李浩宇若認為自己的租賃權受到侵害的，應當向處置法院提出執行異議，以執行異議和執行異議之訴的方式來維護自己的租賃權利。

本案中一旦被告勝訴，相關判決書發生法律效力，李浩宇的租賃協議就得到法院的保護，劉正坤只有通過向李浩宇協商，商議解除原租賃協議，并進行合理補償，以達到清空、收回房屋的目的。

“買賣不破租賃”在《物權法》中是為了保護善意租客，在房屋產權變動過程中，不因產權的變動而影響已經生效的租賃合同。該條款的規定，僅是保護善意租客。

如被執行人為了干擾法院的執行，惡意設置執行障礙，擅自在房屋查封后，或者在房屋已經設置了抵押權的基礎上，與案外人簽訂虛假的租賃協議，以達到對抗法院執行的目的，這種租賃關系是不受法律保護的，人民法院除了依法判令租賃合同無效外，還應當依據拒不執行判決、裁定的相關條款，對被執行人、案外人處于罰款、拘留等處罰。情節嚴重的，應當依法追究相關人員刑事責任。

文中當事人為化名

來源：成都商報