去年12月30日，距離拍賣結(jié)束最后的72秒，成都市民劉正坤在淘寶網(wǎng)上花123萬(wàn)拍下了一套法拍房，這套房子面積256平方米，產(chǎn)權(quán)40年。

但是，這套房子卻已被原房屋所有人李娟出租了40年。

也就是說(shuō)，如果按照“買賣不破租賃”的原則，在40年產(chǎn)權(quán)期內(nèi)，買房人劉正坤都無(wú)法行使該房的使用權(quán)。

李娟認(rèn)為，劉正坤明知有人租賃而購(gòu)買，應(yīng)該自行承擔(dān)責(zé)任；而劉正坤認(rèn)為，李娟的租賃合同是虛假的，利用“買賣不破租賃”法律原則逃避法律懲罰。

原告：

拍下房子前多方查詢

認(rèn)為租賃合同假的

8月14日，劉正坤訴李娟、李浩宇、劉暢排除妨礙糾紛一案在武侯區(qū)人民法院第一次開庭審理，紅星新聞?dòng)浾哌M(jìn)行了旁聽。

劉正坤起訴書（部分）

據(jù)拍賣公告顯示，這套房子位于武侯區(qū)科華中路2號(hào)，建筑面積為256平方米，拍賣時(shí)間為去年12月13日，截止日是去年12月30日。

在法庭上，劉正坤陳述說(shuō)，他留意到成都高新法院拍賣這套房子，聯(lián)系了高新區(qū)法院進(jìn)行咨詢，該院工作人員跟他說(shuō)，有案外的人對(duì)房屋主張租賃權(quán)。

劉正坤稱，“高新法院工作人員跟我說(shuō)，這個(gè)我們只是告知，你要自己去核實(shí)判斷。”劉正坤據(jù)此揣度，這是高新法院工作人員“對(duì)租賃不認(rèn)可”的暗示。

去年12月29日，他到房屋所在的物業(yè)中心進(jìn)行核實(shí)，物管工作人員很警惕，先給原來(lái)的業(yè)主李娟打了電話，征得李娟同意后，物業(yè)給他提供了兩個(gè)電話，這兩個(gè)電話后被證實(shí)一個(gè)是李娟的，一個(gè)是李浩宇的。

“李娟的電話沒(méi)有打通，李浩宇在電話中跟我說(shuō)，不要買這個(gè)房子，已經(jīng)租賃了四五十年，除了他在租之外，后面還有人租。”

劉正坤說(shuō)，他想去找李浩宇當(dāng)面核實(shí)，要求其出示租賃合同，詢問(wèn)合同簽訂時(shí)間等，均遭到拒絕。

李浩宇

劉正坤說(shuō)，去年12月30日一早，他再次跑到物業(yè)中心，當(dāng)時(shí)物業(yè)中心的人跟他確認(rèn)，這套房子就是業(yè)主李娟在使用，根本沒(méi)有對(duì)外出租。

而在庭審后，記者就物業(yè)核實(shí)部分向劉正坤確認(rèn)，他是否向法院提供相應(yīng)的書面證據(jù)，他表示“無(wú)可奉告”。

“物管跟我確認(rèn)后，在距離拍賣結(jié)束最后的72秒，我拍下了這套房子。”劉正坤說(shuō)。

《高新區(qū)法院拍賣確認(rèn)書》顯示，成交價(jià)為123萬(wàn)。

庭審前，原、被告分別交換了證據(jù)，劉正坤從高新區(qū)法院復(fù)印了李娟與李浩宇、劉暢的租賃合同，但僅有復(fù)印件，沒(méi)有原件。

租賃合同顯示，李娟由于拖欠李浩宇電線貨款250萬(wàn)，無(wú)力支付，以科華中路這套房子的租賃使用權(quán)作為抵償，自2013年11月1日至2033年10月31日止，20年使用權(quán)租賃價(jià)共計(jì)246.7萬(wàn)，簽訂日期為2013年10月26日。

李娟與劉暢簽訂的租賃合同顯示，李娟拖欠劉暢管材貨款275萬(wàn)，以科華中旬這套房子的20年使用權(quán)作為抵償，從2033年至2053年止，年租金價(jià)為13.824萬(wàn)，總價(jià)276萬(wàn)，合同簽訂日期2013年7月6日。

李娟（乙）與李浩宇（甲）所簽協(xié)議書

被告：

拍賣前原告已知有租賃瑕疵

應(yīng)承擔(dān)后果

8月16日，紅星新聞?dòng)浾咴谝患夷滩璧暌?jiàn)到了被告李娟和李浩宇，他們回應(yīng)了庭審中的一些疑問(wèn)。

李娟說(shuō)，2008年她在成都市武侯區(qū)桂溪房地產(chǎn)開發(fā)公司擔(dān)任上錦醫(yī)院工地的項(xiàng)目經(jīng)理，負(fù)責(zé)水電安裝，由于公司拖欠貨款和工人工資，導(dǎo)致她無(wú)法跟材料供應(yīng)商李浩宇、劉暢結(jié)清貨款。

李娟

“他們逼我逼得很緊，我又確實(shí)沒(méi)有錢，只好跟兩人商量，用房屋使用權(quán)來(lái)抵償。”李娟說(shuō)，她先與劉暢商量好，將房子后面20年租給他，再將前20年租給李浩宇，所以劉暢的合同要早于李浩宇簽訂。

“簽合同時(shí)，劉暢雖然60歲了，但是他經(jīng)濟(jì)實(shí)力比李浩宇好，他確定自己可以活到120歲。”

李浩宇向記者解釋說(shuō)，為李娟供應(yīng)電纜，兩人合作期限長(zhǎng)達(dá)四年，一直未謀面，一直到2012年的三四月份結(jié)賬時(shí)，兩人在郫都區(qū)上錦醫(yī)院工地第一次見(jiàn)面。

“我是一個(gè)翹腳老板，除了出錢，進(jìn)貨和出貨均交給員工去辦，手下有四至六個(gè)員工。”李浩宇說(shuō)，李娟拖欠他500多萬(wàn)貨款，用了兩套房子的使用權(quán)作為抵償，其他貨款用現(xiàn)金償還，現(xiàn)在已經(jīng)全部結(jié)清。

拿到房子使用權(quán)后，李浩宇又拜托李娟將房子出租給第三方使用，直到2018年4月，他將房子收回。不過(guò)記者留意到，李浩宇與房子所屬的物業(yè)管理協(xié)議時(shí)間為2018年11月。

李娟說(shuō)，2016年1月，因?yàn)榍胺蚺c某公司有借貸糾紛，被人起訴至高新區(qū)法院，然而，由于缺席審判，2017年4月14日，到了判決執(zhí)行階段，她才知道自己被列入失信人黑名單，自己名下的5套房產(chǎn)被凍結(jié)。

“當(dāng)年4月10日我飛去北京開會(huì)，4月14日就買不了飛機(jī)票，飛不回來(lái)了。”李娟說(shuō)，當(dāng)年7月，她以借貸時(shí)已經(jīng)與前夫簽訂分居協(xié)議和缺席審判為由，申請(qǐng)此案再審，被法院駁回。

2018年12月29日，科華中路這套房子被拍賣。拍賣前，劉正坤致電李浩宇確認(rèn)是否有人租賃房屋，也是拍賣前的唯一一次核實(shí)。

“我已經(jīng)跟他說(shuō)過(guò)，有人在租，可是他還是要買，這套房子，參與競(jìng)拍的只有他一人。”李浩宇說(shuō)，劉正坤拍賣前已經(jīng)知曉有租賃，已經(jīng)知曉房屋有租賃瑕疵，應(yīng)該自行承擔(dān)后果。

轉(zhuǎn)眼到今年2月15日，劉正坤拿著執(zhí)行裁定書，要求李浩宇從科華中路這套房子搬出，要求搬出不成，于今年5月26日提起訴訟。

庭審焦點(diǎn)：

公告表示確認(rèn)？債權(quán)債務(wù)關(guān)系是否成立？

紅星新聞?dòng)浾呤崂戆l(fā)現(xiàn)，原、被告庭審爭(zhēng)議焦點(diǎn)有二：

第一，高新法院拍賣公告稱，有案外人主張租賃權(quán)，以及劉正坤在《拍賣成交確認(rèn)書》的簽字，是否意味著高新法院對(duì)李娟和李浩宇、劉暢租賃合同的認(rèn)可？

李娟提供的《拍賣標(biāo)的調(diào)查情況表》中載明：有案外人主張租賃權(quán)，租賃情況請(qǐng)買受人自行核實(shí)。“劉正坤在2019年1月18日簽過(guò)的拍賣成交確認(rèn)書簽過(guò)字，上面就載明，對(duì)拍賣過(guò)程及結(jié)果予以認(rèn)可，對(duì)自己的競(jìng)買行為負(fù)責(zé)，證明劉正坤對(duì)標(biāo)的物存在租賃權(quán)瑕疵及風(fēng)險(xiǎn)是明知，是接受的。”李娟和李浩宇代理李律師說(shuō)，這套房子估價(jià)為219萬(wàn)，正因?yàn)榇嬖谧赓U權(quán)瑕疵，價(jià)值貶損，才以123萬(wàn)元的低廉價(jià)格成交。“買受人明知拍品存在瑕疵，中拍后又要求回復(fù)權(quán)利原狀，是一種無(wú)視拍賣規(guī)則，違背誠(chéng)實(shí)守信的表現(xiàn)，要求法院駁回他的訴訟請(qǐng)求。”

李浩宇認(rèn)為，如果劉正坤勝訴，“他一旦得逞，以低價(jià)買了房子，又把我趕走，就兩頭占好，我這200多萬(wàn)完全損失了。”李浩宇說(shuō)，如果劉正坤對(duì)高新法院拍賣公告的認(rèn)可有異議，應(yīng)該去找高新法院。

劉正坤在庭審中抗辯中說(shuō)，高新法院的拍賣公告是一種格式公告，而公告也明確“讓買受人對(duì)租賃主張進(jìn)行自行核實(shí)。”

“如果高新法院認(rèn)可這份租賃合同，它就會(huì)在公告中對(duì)租期、租金以及租金繳納方式進(jìn)行公示，可是高新法院并沒(méi)有展示，說(shuō)明是對(duì)租賃合同的否定，被告抓住公告中‘房屋瑕疵由買受人承擔(dān)’這一點(diǎn)，被告即便簽訂虛假租賃合同也要買受人遵守，不是這個(gè)邏輯。”劉正坤說(shuō)。

第二，李娟與李浩宇、劉暢的債權(quán)債務(wù)關(guān)系是否成立？

在答辯環(huán)節(jié)，李浩宇自稱經(jīng)營(yíng)電纜，然而對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目一問(wèn)三不知。被告沒(méi)有提供雙方有交易的第三方證據(jù)，如銀行流水、交稅證據(jù)。

劉正坤認(rèn)為，李娟與李浩宇、劉暢的債權(quán)債務(wù)關(guān)系是否成立，是兩份租賃合同是否成立的關(guān)鍵。“如果租賃合同是真實(shí)的，那我認(rèn)，如果不是真實(shí)，就是以合法的形式逃避法律懲罰，以掩蓋非法侵占他人財(cái)物的目的。”

對(duì)于庭審中劉正坤一直緊追不放的“李娟與李浩宇是否存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系”，被告代理李律師認(rèn)為，與本案無(wú)關(guān)。

行業(yè)人士：

“買賣不破租賃”是保護(hù)善意的租客

“四川安企匯利”不良資產(chǎn)處置團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)人李國(guó)均認(rèn)為，從本案來(lái)看，劉正坤通過(guò)人民法院的司法處置程序，合法取得房屋所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。

劉正坤發(fā)現(xiàn)其房屋被案外人占用使用，可以要求案外人搬離，拒不搬離的，劉正坤應(yīng)當(dāng)通過(guò)排除妨礙的法律程序，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行搬離。

本案中，李浩宇依據(jù)租賃協(xié)議占用房屋，在高新法院依法處置涉案房屋時(shí)，李浩宇若認(rèn)為自己的租賃權(quán)受到侵害的，應(yīng)當(dāng)向處置法院提出執(zhí)行異議，以執(zhí)行異議和執(zhí)行異議之訴的方式來(lái)維護(hù)自己的租賃權(quán)利。

本案中一旦被告勝訴，相關(guān)判決書發(fā)生法律效力，李浩宇的租賃協(xié)議就得到法院的保護(hù)，劉正坤只有通過(guò)向李浩宇協(xié)商，商議解除原租賃協(xié)議，并進(jìn)行合理補(bǔ)償，以達(dá)到清空、收回房屋的目的。

“買賣不破租賃”在《物權(quán)法》中是為了保護(hù)善意租客，在房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)過(guò)程中，不因產(chǎn)權(quán)的變動(dòng)而影響已經(jīng)生效的租賃合同。該條款的規(guī)定，僅是保護(hù)善意租客。

如被執(zhí)行人為了干擾法院的執(zhí)行，惡意設(shè)置執(zhí)行障礙，擅自在房屋查封后，或者在房屋已經(jīng)設(shè)置了抵押權(quán)的基礎(chǔ)上，與案外人簽訂虛假的租賃協(xié)議，以達(dá)到對(duì)抗法院執(zhí)行的目的，這種租賃關(guān)系是不受法律保護(hù)的，人民法院除了依法判令租賃合同無(wú)效外，還應(yīng)當(dāng)依據(jù)拒不執(zhí)行判決、裁定的相關(guān)條款，對(duì)被執(zhí)行人、案外人處于罰款、拘留等處罰。情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)依法追究相關(guān)人員刑事責(zé)任。

文中當(dāng)事人為化名

來(lái)源：成都商報(bào)