2019年上半年,在“房住不炒”的政策總基調下,各地政府根據房地產市場情況進行因城施策以確保市場平穩運行。對于全國樓市在新階段運行的特征,據中指控股判斷,2019年全年全國房地產市場將呈現“市場規模高位回落,價格穩字當頭,投資、新開工中低速增長”。

 新京報記者注意到,在新的政策和市場環境下,全國樓市略有降溫,上半年重點城市商品住宅成交規模穩中略降,龍頭房企的銷售規模增長乏力,不同城市之間的市場分化更加明顯。

 首先,龍頭房企規模增長乏力,部分品牌房企銷售不增反降。今年以來,多數龍頭房企調低了銷售目標,與去年規模高速增長不同,近9成的房企將銷售目標的增速控制在30%以內。

 從上半年銷售情況來看,排名前三名的依然是碧桂園、萬科、恒大三家巨頭房企,但是三家房企中,碧桂園和恒大的銷售規模相比于去年有所下降,其中,碧桂園銷售金額為3895.4億元,比2018年同期下降5.56%,恒大銷售金額為2825.4億元,比2018年同期下降7.05%。

 前10名房企中,除了中海地產和華潤置地外,其余房企的規模增速相比于去年的增幅均不超過30%。同時,在市場環境變化和融資趨緊的情況下,不僅中小房企度日艱難,不少龍頭房企也出現了掉隊的情況,華夏幸福、泰禾集團、綠城中國的銷售額相比去年出現大幅下降的情況。

 其次,一、二線城市限房價政策從緊,影響一、二手房市場格局。在熱點城市限房價的政策實施后,截至今年上半年已經形成階段性影響。由于限房價政策從嚴,熱點城市的新房房價得以有效控制;隨著越來越多限房價的項目入市,使得熱點城市的新房成交量有一定程度的回升,由于新房成交分流了部分二手房的成交量,二手房市場呈現降溫的態勢。

 以北京為例,今年上半年,北京新房市場成交量大幅上漲,而成交均價小幅下降,二手房市場成交量下降,成交均價小幅上漲,形成這樣差異的背后就是北京新房市場中限房價項目已經占北京商品房總成交量的57%。

 最后,全國各個城市樓市持續分化,板塊輪動繼續,西部核心城市房價上漲明顯。從今年上半年來看,重慶、武漢、西安、成都、鄭州等中西部核心城市房價上漲比較明顯。由于此前房價先上漲的東部城市、中部城市已經執行了較為嚴厲的調控政策,此次,房價上漲明顯的區域主要集中在西部城市,板塊輪動效應依然明顯。此外,政策方面,蘇州、西安等加碼調控,南京、佛山等局部放松調控,更多二三線城市調降人才落戶門檻,“因城施策”的特征明顯。

 從不同級別的城市來看,一線城市相比于去年均有不同程度的“回暖”,前期積壓的購房需求在持續平穩釋放;二線城市成交表現與去年大體持平,東南沿海地區的核心城市諸如寧波、福州、蘇州、天津、廈門市場均有明顯回暖,而長沙、青島、大連等困于政策面緊繃與需求透支雙重因素,成交熱度低迷不振。廣大三四線城市盡管政策環境依然較為寬松,但受購買力所限,加之棚改貨幣化安置的收緊,下半年項目去化情況有所下降、成交逐漸疲軟。