業(yè)內(nèi)人士稱，地鐵的運(yùn)行將對城市商圈的發(fā)展起到關(guān)鍵性的推動(dòng)作用。

　　□大河報(bào)·大河財(cái)立方記者凌巖張利瑤文圖

　　5月20日10時(shí)16分,鄭州地鐵5號線康寧街站。

　　隨著安保人員對講機(jī)里傳來“時(shí)間到了，放行吧”,在站外等候乘坐地鐵的乘客開始緩緩而下，鄭州正式進(jìn)入地鐵環(huán)線時(shí)代。

　　作為鄭州唯一環(huán)形地鐵線路，5號線環(huán)繞整個(gè)鄭州城區(qū)，站點(diǎn)達(dá)32個(gè)，換乘站18個(gè)，貫穿金水區(qū)、中原區(qū)、管城區(qū)、二七區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū),新老城區(qū)無縫連接，堪稱鄭州的“金腰帶”。

　　鄭州地鐵5號線開通后，將與1、2號線共同組成“一橫一縱一環(huán)”呈“申”字形的軌道交通路網(wǎng)格局，不僅覆蓋主要城市功能區(qū)，而且可以在環(huán)線截留外圍乘客，有效減輕市中心的換乘壓力，形成線網(wǎng)架構(gòu)。

　　從“地鐵時(shí)代”到“換乘時(shí)代”，再到“環(huán)線時(shí)代”，鄭州地鐵在方便人們出行的同時(shí)，也在改變整個(gè)城市的商業(yè)格局。

　　5號線開通，區(qū)域商業(yè)坐享人流量福利

　　“我單位在康寧街站附近，公司總部在航海中路，以前去總部通常是坐公交車，但每次都要擠一個(gè)多小時(shí)，要是打車的話，路費(fèi)貴不說，高峰期還特別堵。”鄭州市民小李說，通了5號線地鐵后，她現(xiàn)在從康寧街站上車30多分鐘就能到公司總部，時(shí)間成本減少了近一個(gè)小時(shí)，這樣算下來，每周一次的總部業(yè)務(wù)交流，路上的時(shí)間能省下兩個(gè)小時(shí)。

　　記者了解到，像小李一樣感受到地鐵便利的鄭州市民不在少數(shù)。這種便利性帶來的直接效應(yīng)，就是沿線商業(yè)的客流增多。

　　記者了解到，地鐵5號線的開通，將為區(qū)域商業(yè)迎來新一輪人流的輸送。

　　以距離康寧街站600米的海匯中心、匯藝銀河里為例，緊鄰高鐵站的優(yōu)勢，在其承接高鐵客流的基礎(chǔ)上，又與地鐵5號線的開通形成人流量的疊加。

　　“從商業(yè)的角度來看，5號線的開通，不僅可以將鄭州徑線交通的過境客流、市內(nèi)的繞行客流、不同城市組團(tuán)間的往來客流進(jìn)行高效傳送，還能夠有效緩解主城區(qū)的交通壓力，同時(shí)更加有利于城市各商圈的發(fā)展。”鄭州一業(yè)內(nèi)人士表示，環(huán)線地鐵的開通，加速了鄭州商業(yè)的發(fā)展，但基于大部分市民就近消費(fèi)的習(xí)慣，以及社區(qū)商業(yè)的穩(wěn)定市場基礎(chǔ)，5號線的開通并不會(huì)很快打破原有城市生活圈。

　　5號線沿線商家搶占地鐵商機(jī)

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，鄭州地鐵5號線沿線商業(yè)體量達(dá)到225.7萬平方米。另據(jù)RET睿意德數(shù)據(jù)顯示，2019年鄭州擬開業(yè)購物中心項(xiàng)目20個(gè)，新增供應(yīng)約118萬平方米。毫無疑問，地鐵的運(yùn)行將對城市商圈的發(fā)展起到關(guān)鍵性的推動(dòng)作用。

　　RET睿意德華中區(qū)總經(jīng)理石俊東認(rèn)為，地鐵的運(yùn)行不僅能擴(kuò)大消費(fèi)者的生活半徑，使得居民的多樣化需求得到滿足,也將弱化城市中心的概念，打破原有城市生活圈的區(qū)位界定，實(shí)現(xiàn)各生活圈內(nèi)資源的優(yōu)勢互補(bǔ)、資源共享、相互協(xié)同。

　　由此看來，地鐵5號線對鄭州而言，不僅能緩解城市交通壓力，更能改變城市的商業(yè)格局，對鄭州商業(yè)項(xiàng)目而言，則意味著商場潛“利”的釋放。

　　從2013年12月至今，鄭州地鐵已走過近6個(gè)年頭，從“地鐵時(shí)代”到“換乘時(shí)代”，再到“環(huán)線時(shí)代”，鄭州地鐵5號線的全線貫通，不僅進(jìn)一步拉大了鄭州的城市框架，也不斷改變著城市的商業(yè)格局。

　　正如盤踞2號線的花園路商圈，隨著去年正弘城攜17萬平方米的商業(yè)綜合體入市，也迎來了該區(qū)域的高光時(shí)刻。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前地鐵2號線關(guān)虎屯站+東風(fēng)路站的客流量已經(jīng)超過二七廣場站的客流量。“地鐵的開通以及商業(yè)綜合體本身的競爭優(yōu)勢直接帶動(dòng)該區(qū)域成網(wǎng)紅打卡地。”一業(yè)內(nèi)人士稱。

　　記者走訪地鐵5號線站點(diǎn)了解到，在地鐵尚未開通之前，一些商家就已嗅到了地鐵的商機(jī)。今年3月，同樣位于康寧街地鐵站50米處的商業(yè)地塊被亞新集團(tuán)摘得，定位“酒店+商業(yè)”，該項(xiàng)目目前已經(jīng)動(dòng)工，地鐵5號線的開通，有望對其起到引流作用。

　　沿線租房市場迎來小幅增長

　　受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境及樓市調(diào)控政策的影響，2018年以來，無論是售房市場還是租房市場，較之以前都有明顯回落，但地鐵5號線的開通，讓周邊的寫字樓、小區(qū)租房頓時(shí)熱了起來。

　　航海路一家房屋中介公司負(fù)責(zé)人告訴大河報(bào)·大河財(cái)立方記者，在地鐵5號線開通之前到今天，公司收到的咨詢電話、上門咨詢、預(yù)約看房的顧客明顯增多。

　　在鄭州市第二人民醫(yī)院站附近，有二七萬達(dá)廣場、升龍國際廣場等知名的商業(yè)綜合體和寫字樓。今年以來，附近的寫字樓、臨街商鋪空租率明顯下降。

　　一名業(yè)內(nèi)人士告訴大河報(bào)·大河財(cái)立方記者，沿線購物中心及寫字樓租金是否會(huì)因地鐵的開通迎來新的增長，仍有待觀察，或許最直觀的受益者是臨近地鐵口的街鋪。

　　記者走訪5號線康寧街站、經(jīng)開中心廣場站、航海廣場站等多個(gè)地鐵站附近的商業(yè)綜合體、沿街店鋪，僅有少部分商鋪在5月份有過一次上漲，其余大部分寫字樓、店鋪都沒有上漲。

　　“目前，地鐵剛開通，而且我們與租房客簽訂的是年度合同。”航海廣場一名商鋪業(yè)主告訴大河報(bào)·大河財(cái)立方記者，目前的租金上漲是2019年年初進(jìn)行的常規(guī)性上漲。

　　另一名從事房地產(chǎn)研究的業(yè)內(nèi)人士表示，地鐵5號線的開通，對房屋、寫字樓的租售價(jià)格基本沒有太大影響。“本輪上漲已經(jīng)在地鐵5號線批復(fù)之后的那段時(shí)間已經(jīng)拉高。”

　　RET睿意德華中區(qū)總經(jīng)理石俊東表示，對于運(yùn)營中的商業(yè)項(xiàng)目而言，租金的收取主要參考地段、交通等維度的市場平均水平，再加上運(yùn)營狀況綜合判斷。“地鐵開通后，直接受益的商業(yè)項(xiàng)目相當(dāng)于提升了交通達(dá)到性，擴(kuò)大了客群的輻射范圍，有助于促進(jìn)客流到購買的轉(zhuǎn)化，但不建議沿線商業(yè)項(xiàng)目借此立即提升租金或抽傭收益。”

　　地鐵網(wǎng)絡(luò)帶動(dòng)區(qū)域融合，城市功能劃分漸趨合理

　　北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任宋向清表示，地鐵是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市規(guī)模、人口數(shù)量等達(dá)到較高水平情況下的產(chǎn)物，體現(xiàn)了一個(gè)城市的綜合實(shí)力和發(fā)展要素集聚力。

　　“目前，地鐵幾乎成為區(qū)域核心城市標(biāo)配，從宏觀的觀察也可以發(fā)現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高、區(qū)域帶動(dòng)作用較強(qiáng)的城市，地鐵的密度也會(huì)比較高。”宋向清說，主要得益于地鐵的三個(gè)特性：可達(dá)性較強(qiáng)、帶動(dòng)區(qū)域融合和提升城市功能劃分合理性。

　　宋向清告訴大河報(bào)·大河財(cái)立方記者，地鐵較強(qiáng)的可達(dá)性，也讓一些原來看似較遠(yuǎn)的路程變得方便起來。

　　如鄭州地鐵2號線開通以前，很多人如果去新鄭龍湖，只能駕車或乘公交車，不僅大大限制了出行人群，也會(huì)在周末遭遇堵車情形。有了地鐵，市民在來往市區(qū)和龍湖之間就方便多了，這在客觀上促進(jìn)了人力資源要素的有效流動(dòng)，也促進(jìn)了鄭州南部城市區(qū)域的融合。

　　“更加便捷的地鐵網(wǎng)絡(luò)，也將使得鄭州市民在就業(yè)和居住上擁有更多選擇權(quán)，客觀上對鄭州市區(qū)各區(qū)間經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的再平衡起到促進(jìn)作用，有助于提升鄭州城市功能劃分的合理性，提高鄭州城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量，更好引領(lǐng)中原城市群發(fā)展。”宋向清說。