個(gè)別樓盤開盤銷量不到一成，業(yè)內(nèi)人士：樓市目前還沒有觸底，但已經(jīng)到了轉(zhuǎn)折點(diǎn)

□大河報(bào)·大河客戶端記者孫煊哲實(shí)習(xí)生馮子雍

鄭州限購近兩年以來，調(diào)控不斷加碼。不久之前，鄭州發(fā)布政策，沒有預(yù)售證的項(xiàng)目禁止蓄客、開放銷售場所。大河報(bào)·大河客戶端記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前鄭州房產(chǎn)市場售樓部來訪量普遍減少，經(jīng)開區(qū)個(gè)別項(xiàng)目已經(jīng)無證“關(guān)門”。市場降溫的背后，是鄭州房地產(chǎn)市場的拐點(diǎn)已至，還是僅僅為政策高壓下的波動(dòng)期?對此，記者采訪了業(yè)內(nèi)專家進(jìn)行剖析。

來訪量有所減少個(gè)別項(xiàng)目無證“關(guān)門”

不久之前，鄭州發(fā)布政策，沒有預(yù)售證的項(xiàng)目禁止蓄客、開放銷售場所，現(xiàn)在各個(gè)項(xiàng)目執(zhí)行得咋樣呢?

在經(jīng)開區(qū)一家鄭州本土房企售樓部內(nèi)，幾名置業(yè)顧問在前臺(tái)低頭各自玩手機(jī)。其中一位稱，他們是代理公司的，由于項(xiàng)目目前沒有預(yù)售證，開發(fā)商的銷售人員都調(diào)到別的項(xiàng)目去了，“現(xiàn)在查得嚴(yán)，我們只是展示一下項(xiàng)目，不敢提賣房的事，也不敢留來訪客戶的姓名電話”。

而在附近的一個(gè)項(xiàng)目，售樓部干脆以正在裝修為由直接“關(guān)門”，只保留二樓辦公場所。

“最近幾個(gè)星期，我們的來訪量每天都在下降，現(xiàn)在平均還不到十組客戶。”在金水區(qū)某項(xiàng)目售樓部一名銷售人員稱，剛剛過去的中秋節(jié)該項(xiàng)目雖然也搞了暖場活動(dòng)，但還是沒有達(dá)到預(yù)期效果。

記者了解到，目前開門營業(yè)的項(xiàng)目售樓部來訪量普遍有所下降，有的項(xiàng)目為了增加人氣，甚至不惜花錢請人來當(dāng)托。

去化率普遍降低有項(xiàng)目以價(jià)換量

除了來訪量減少，樓市熱度降溫的現(xiàn)象也反映在價(jià)格上。

在之前的熱點(diǎn)區(qū)域綠博片區(qū)，某樓盤為了盡快回款，打出“首付20萬、30萬即可買房”的廣告。

附近某樓盤銷售經(jīng)理之前手里囤了一套房子，“最早內(nèi)部價(jià)為9000多元/㎡，現(xiàn)在我開價(jià)11000元/㎡都沒有人問，而現(xiàn)在周邊行情為13000元/㎡”。

“現(xiàn)在市場行情分為兩個(gè)極端，一種是死扛型的，不愿意降價(jià)，自然賣得不好;而那些按備案價(jià)甚至低于市場價(jià)銷售的項(xiàng)目去化率就很高。”鄭州某項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人王先生稱。

近期中原區(qū)某項(xiàng)目開盤，推出的300多套房源全部售罄。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這是跟其低于市場每平方米500~1000元的售價(jià)是分不開的。

記者梳理近期開盤的十余個(gè)項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，售價(jià)比周邊或本項(xiàng)目上漲的幾乎沒有，之前存在的房企要求購房者“一次性全款付清”的現(xiàn)象也不復(fù)存在，優(yōu)惠力度普遍加大。從銷售情況來看，選擇“低開”的項(xiàng)目銷量不錯(cuò)，但總體去化率普遍低于80%，個(gè)別項(xiàng)目甚至僅為20%、9%。

限購持續(xù)加碼投資客紛紛離場

“現(xiàn)在的市場可以用差、冷來形容。”上述項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人王先生稱，鄭州限購已經(jīng)兩年，那些有購房資格且有購買能力的客戶慢慢被“收割”完畢，而另外沒有資格但有購房能力的消費(fèi)者又被近期的嚴(yán)查拒之門外，市場真正客戶逐漸減少。

王先生認(rèn)為，實(shí)際上，幾個(gè)月前鄭州市場的降溫就已經(jīng)開始了，并逐步蔓延至地市級(jí)房地產(chǎn)市場，“上半年土地市場和銷售市場火熱的許昌，近期也出現(xiàn)好幾次土地流拍現(xiàn)象，現(xiàn)在不僅僅是購房者在觀望，開發(fā)商也對市場信心不足”。

此外，在北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長宋向清看來，市場的降溫還跟投資客逐漸離場有關(guān)，“不僅是鄭州，從全國范圍來講，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)不是最好的投資渠道，長期的限購，持續(xù)的加碼，嚴(yán)格的監(jiān)管造成投資客對市場期望降低，紛紛離場。”

“雖然樓市目前還沒有觸底，但是已經(jīng)到了轉(zhuǎn)折點(diǎn)。”鄭州某地產(chǎn)公司副總裁認(rèn)為，但目前樓市已然到達(dá)拐點(diǎn)。包括碧桂園、萬科、保利、恒大、金地在內(nèi)的一線房企都在全國多城市多盤聯(lián)動(dòng)促銷，這就是市場明顯降溫的跡象和信號(hào)。

對于這種“拐點(diǎn)論”“轉(zhuǎn)折論”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)有著不同的觀點(diǎn)。

“鄭州樓市降溫現(xiàn)象，是周期性的和短期波動(dòng)性的。”他說，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的交易，受到了非常嚴(yán)格的政策管控，但需求規(guī)模其實(shí)還是有的，“市場短期內(nèi)調(diào)整是正常的，但還不算達(dá)到了拐點(diǎn)，但是傳統(tǒng)的‘金九銀十’已經(jīng)不存在了。”