黨建引領樓院治理，大雜院“脫胎換骨”
老舊破小區如何改造？物業和業主矛盾怎么化解？河南焦作“紅色物業”給出答案
本報記者盧剛
任鐵龍怎么也想不到，這個叫“云臺小區”的地方，會和他的后半生如此緊密地聯系在一起。
1990年，他在這里買房，很以這個“高檔小區”為豪；然而好景不長，這里的沒落卻讓他非常沮喪；如今，年屆七旬的他，又在這里找到了人生的價值，還入了黨，迎來了人生的高光時刻，云臺小區也以他和他的團隊為傲。
“這兩年，我光接待的學習考察團就有482個！”2021年11月5日，任鐵龍笑著對新華每日電訊記者說。
高檔小區淪落為大雜院
云臺小區位于河南省焦作市山陽區，屬于藝新街道辦事處工字路社區，是焦作早期的商品房小區之一。
“1990年我買房時，小區在全市率先用上了鋁合金窗戶，在全樓外墻貼上了馬賽克瓷磚，水電氣暖全通，那時候能在這里買房子是需要很強實力的！”回想當初買房那會兒，任鐵龍至今充滿自豪。
他那年40歲，依靠從部隊學到的醫學知識，在當地最貴、最熱鬧的焦作市貿易大廈開起了診所，進項頗豐，所以能入住這處“高檔小區”。
然而好景不長，這個讓他無限自豪的小區很快遭遇變故。1998年，云臺小區的開發商倒閉，隸屬于開發商的物業也消失了，一瞬間高檔小區淪為大雜院。
“那些年，這院子環境臟亂差，車亂停亂放，業主矛盾頻發，上訪告狀天天都有。”
“垃圾好多天沒人清運，到了下雨天，地下化糞池冒出來的臟水滿院子都是，臭氣熏天。”
“有能力的人都搬走了，沒能力的人在這里遭罪。很多人賣房子，價格低出周邊不少也很難賣出去。”
小區住戶七嘴八舌地回憶。
那時候，不光小區讓任鐵龍鬧心，他的診所也因故關了門。事業不順，無力別處買房搬家，他只能蝸居于此。
糟心頭疼的不止小區居民，當地領導的心情也好不到哪兒去。
河南焦作是一個老工業城市，而山陽區又是中心老城區。全區居民樓院一共341個，而像云臺小區這樣的老舊小區多達279個，占比超過81.8%。
黨群議事會“搭臺唱戲”
“剛剛召開的十九屆六中全會再次強調，全黨必須永遠保持同人民群眾的血肉聯系，踐行以人民為中心的發展思想，不斷實現好、維護好、發展好最廣大人民根本利益，團結帶領全國各族人民不斷為美好生活而奮斗。”山陽區委副書記、區長鄭小林說，“樓院小區是每個人的家，關系著每個人生活的幸福指數，怎么才能讓大家在自己的小區里活得自在、住得開心？這是檢驗我們是否踐行‘以人民為中心’發展思想的‘試金石’。”
2018年8月，山陽區提出，通過全面建強樓院黨支部以發揮其戰斗堡壘作用，以黨群議事會為抓手解決樓院治理難題。
山陽區委組織部在全區所有樓院發起了“尋找身邊的能人”活動。通過居民推舉和社區推薦，發現了一批有能力、有威望、熱心小區公共事務的帶頭人和黨員積極分子。
云臺小區居民推選出4名黨員1名群眾，先后成立了樓院黨組織和黨群議事會。作為聯系小區黨組織和群眾的紐帶，黨群議事會的職責是——代表全小區85戶、415名居民全權管理小區。
時年66歲的任鐵龍，是大家公認的有能力有思路又熱心的居民。由于他當時不是黨員，所以擔任了黨群議事會主任一職。
任鐵龍眼界開闊、性格豪爽、樂于助人，是小區有名的“及時雨”。
為了不增加居民負擔，黨群議事會成員和小區業主溝通之后，確定每年每家只交200元，用于小區日常衛生清掃、垃圾外運，還包括小區所有公共設施的維修保養等。
“這點錢只夠支付清運垃圾，公共區域日常清掃全靠大家自發義務完成。”今年46歲的業主崔海波經常義務清掃。
盡管經費捉襟見肘，可好在“舞臺”已經建好，任鐵龍激情滿懷，帶領著30多人的小區事務熱心團隊開始“唱大戲”。
居民最鬧心的是路面硬化和下水道改造問題。由于近30年無人管，小區路面坑洼不平，一下雨就積水；下水道經常堵塞，化糞池污水四溢。經測算，工程造價需要8萬元，按照當時居民、街道和區里1：1：4的配比政策，小區需要集資13333元，每家按需應捐款150—250元。
黨群議事會成員挨家挨戶做工作，沒想到小區所有家庭一致支持，包括房子已經出租的業主，幾天時間就籌集到26850元。
很快，在任鐵龍的帶領下，小區居民齊心協力更換了100多米的污水管道，回填了100多米的暖氣溝，改造了1300多平方米的路面。
黨群議事會增了信心，也得了民心、樹了威望。隨后，又換上了美觀的電磁鎖大門，粉刷1400余平方米墻體，小區面貌大為改觀。
就這樣，以黨群議事會為核心的30多位熱心居民，帶動了整個小區400多人“共建、共治、共享”，讓這個長達近30年的臟亂差小區實現了蝶變。
環境美了，人心齊了，群眾的獲得感滿滿，不少因為鬧心搬離的業主又紛紛回來了。
拆違“傷筋動骨”不“傷情”
私搭亂建一直是困擾老舊小區的頑疾，經常由于各種緣故，多年不能根除。可記者在水泥廠小區，卻聽到一個“不可能完成”的拆違完成了。
水泥廠小區也是一個典型的老舊小區，屬于太行街道辦事處陽光社區管轄。小區是1968年由焦作市堅固水泥廠組織建起來的，最早建的是平房，后來逐漸建起了13棟樓房。
與居民攀談，他們既有自豪也有沮喪。水泥廠當初曾輝煌一時，“堅固”牌水泥還是維修天安門廣場、建設南京長江大橋和小浪底工程的指定產品。
后來，這家國有企業難以適應市場變化于2010年破產改制。水泥廠小區的公共事務之前一直由廠后勤處負責，“臍帶”一斷，小區也就無人管理了。和云臺小區一樣，垃圾經常多日沒人清運，住戶私搭亂建現象嚴重，不少人都傷心地搬離了。
同樣是2018年，在街道和社區主導下，小區成立了黨支部，選出了黨群議事會。時年52歲的李海新有精力又有能力，被居民選為黨群議事會主任。
2019年，焦作市下撥配套資金，實施老舊小區改造項目。水泥廠小區黨群議事會決定抓住機會，配合改造項目拆除違建，讓小區“脫胎換骨”。
可這個有562戶的小區，年代不一、大小不一的違建竟有4000多平米！拆除談何容易！
楊新全住在一棟二層樓西頭，家里有老母親、兩女一子，再加上他夫妻倆，曾經一家6口人擠在39平方米的房子，1999年兒子結婚后更難受。2017年，他們花四五萬元“擴建”了上下占地11平方米的二層樓，才算稍微緩解了一點。讓他拆除違建，損失可不小！
住戶李長勝的父親是曾經參加過抗美援朝的老干部，一身傷痛行動不便，早在上世紀70年代，廠里特批給他家加蓋了一間六七平方米的小房。現在雖說老人不在了，可讓他拆，他愿意嗎？
而小區改造的“時間窗口”只有3個月，怎么辦？黨員議事會成員一商量，決定打一場“拆違攻堅戰”。他們一方面廣泛征求居民意見：“您想把自己的家園建成什么樣？”另一方面掛出拆違后的效果圖讓居民們“眼見為實”。
在推進實施的過程中，從樓長、單元長家入手，從黨員家入手，讓他們帶頭拆！再讓黨員分包住戶，挨家挨戶做工作，說服居民配合小區改造拆除違建，還回小區的公共空間。
結果3個月下來，拆違工作全部完成，還都是大家主動拆除的！李海新看著記者疑問的表情解釋說，因為事前經過大家充分討論，形成了整治環境的一致愿景，“自己決策自己實施”，所以從頭到尾都沒傷和氣。
“當時我們投入確實不小，單就修建外面的樓梯就花了2000多元！”楊新全妻子孫愛蓮說，“可為了大家的居住環境能夠改善，加上孩子們也成家搬了出去，我愛人還是黨員，不能拖了大家的后腿。”
“說實話，當時確實是有些不舍。”李長勝說，“我是軍人的后代，還是樓長，作為進院第一戶，我不拆怎么能說服別人呢？”
12月10日，記者來到水泥廠小區，看到路面平整、停車有序。居民們在拆除違建的地方種上各種花草，還用水泥廠淘汰的設備做成景觀，經常有新人來這里拍攝工業懷舊主題的婚紗照。
“紅管家”佩戴黨徽亮身份
山陽區近些年來陸續建設了62個新小區，這些小區從交房初期就有物業入駐進行管理。但部分小區的物業和業主互相不信任，物業費難收，服務縮水，導致雙方矛盾頻發。
這樣的小區怎么辦？山陽區建立了“政府+社區+物業+業主委員會+黨群議事會”的“五位一體”共商共建聯動機制。
首先在全區符合條件的物業公司、商務樓宇建立黨組織，加強“紅色陣地”建設，擴大黨的組織和工作覆蓋面。
其次建立健全物業企業、社區成員“雙向進入、交叉任職”制度，從而促進社區、物業企業黨建工作深度融合、資源共享，形成基層治理合力。
太極景潤小區屬于定和街道新興社區，共有14棟樓，901戶3000余人。小區從2005年建成業主入住后，一直是由物業公司負責管理。物業公司成立了自己的黨支部，小區也成立了黨群議事會。按照“五位一體”共商共建聯動機制，社區、物業健全了“雙向進入、交叉任職”的組織架構。
小區門口有一個休閑廣場叫“太極廣場”，屬于小區公共用地。長期以來，由于缺乏管理，車輛隨意停放，廣場地面常被軋壞；晚上廣場經常被周邊小區的車輛占據，業主們反倒無處停車，頗有怨言。
為了解決這個問題，物業在維修地面后提出規劃收費車位的想法，但遭到業主反對。業主們認為這是小區居民的公共用地，物業不能占為己有來收費。
為了推進問題解決，黨群議事會和業委會成員共同找小區居民溝通商議，了解到業主們不是不愿意讓物業收停車費，而是不想讓物業占為己有。
在充分征求業主的意見后，2019年12月12日，太極景潤小區召開了社區、物業、業委會、黨群議事會聯席會議。最終，大家達成一致意見，太極廣場規劃車位進行收費，所收費用每季度公示，必須都用到小區公共建設上面。如今，業主們的車有地停了，大家皆大歡喜。
物業公司也加強了黨支部建設，打造了“紅管家”品牌，讓黨員佩戴黨員徽章亮身份提供服務。
今年45歲的王保慶就是“紅管家”中的一員。2009年入黨的他，一提起“紅管家”的身份，感受頗多：“雖然還是做著一樣的工作，但當了‘紅管家’以后，責任感馬上就有了。”
“原來，業主來物業都是吵架的，哪哪都不滿意，物業費征收也特別困難。”物業公司黨支部書記張紅嶺指著便民服務中心墻上的20多串鑰匙說，“現在，業主不在家，需要開窗通風的、出租出售的，都放心把鑰匙交給我們。”
小區也設“監督委員會”
云臺小區的黨群議事會，在院子角落兩間平房里“辦公”。門口“綜合治理志愿者之家”的牌子上有好幾個名稱：微法庭、紅袖標義務巡邏室、小紅帽環境監督室、紅馬甲安全排查室、習語宣講室等。
除了物業管理，他們還承擔著收集民情、化解矛盾、入戶走訪、政策宣傳和平安小區建設等方面的工作。
小區還設有“監督委員會”，任鐵龍笑著說：“日常管理、重大維修項目都需要住戶出資，所以我們一定要完善制度，有關事項及時公布，財務收支按時公示，隨時接受居民監督。”
他詳細講解了平時做事的操作步驟，具體說來就是“六字訣”：問、議、定、辦、曬、評。首先要問居民：需要“做什么”？確定好項目后，再討論“怎么做”？最后確定下來，著手進行實施，包括集資、施工、驗收等；項目完成后做總結，公示所有收支情況；最后讓居民進行評價，對工作做出評定。
其他樓院也是如此。水泥廠小區樓房建造時的污水主管道還是用生鐵鑄成的，時間一長銹蝕導致很多家里漏臟水。集資更換和安裝電梯類似，只要有一家不同意就干不成。
李海新帶領黨群議事會成員首先挨家挨戶做工作，取得每一家的支持，然后商議并制定方案，集資把每棟樓的老舊污水管道全部更換，公示了所有費用的支出情況，徹底解決困擾居民們多年的難題，受到了一致好評。
黨群議事會成員在平時想方設法少花錢、多辦事，但要想解決基礎物業服務的問題，還是要靠市場化運作。水泥廠小區引進了一家叫做“幸福樹”的城市服務專業機構，將小區每戶每月5元錢的唯一經費支付給這家公司，由他們負責日常清潔和垃圾清運工作。如果遇到小區設備需要更換維護的事項，黨群議事會一事一議，通過集資等渠道籌資購買設備，由“幸福樹”工作人員免費安裝。
按照合同，“幸福樹”需要用這極少的經費，給小區提供專業的衛生服務，垃圾每天清運一次，公共區域每天打掃兩次。同時，他們還要免費提供一些日常維修服務。而諸如清洗油煙機、空調維修等項目，他們可以按照低于市場價的標準來收取費用。
讓“紅色物業”高效運行下去
定和街道萬方橋社區的起重廠小區只有1棟樓，4個單元40戶居民。小區在多年前廠子破產后就淪為沒人管的獨樓院。
小區住戶基本都是下崗職工，收入低、生活負擔重，多年以來每家每年所有的公共費用就只有60元錢；再加上有人搬走，全小區每年管理費用不足2400元。這點錢連一個打掃衛生的人都雇不起，怎么辦？
為了解決這類問題，山陽區出臺辦法讓就近的專業物業公司幫帶，定期幫助衛生清潔和樓道公共照明的維修，這種模式被稱為“幫帶物業管理模式”。
像太極景潤小區這種由專業化物業公司管理的，被稱為“專業化物業管理模式”。
像云臺小區各項事務完全由黨群議事會和群眾自己管理完成的，被稱為“準物業化自治管理模式”。
像水泥廠小區引進“幸福樹”等城市服務專業機構的，被稱為“清潔管理+生活服務第三方管理模式”。
就這樣，山陽區以“黨建引領”為主線，以“黨群議事會”為抓手，以“切實服務居民”為出發點和落腳點，探索出小區物業管理四種模式。
山陽區委常委、組織部長柴英杰說：“我們通過由具備專業資質的物業公司進駐，黨群議事會成員自治或者由黨群議事會組織主導，引入第三方企業進行樓院聯片管理，逐步推動物業企業向專業化管理模式過渡，不斷提升轄區居民宜居品質。”
社區居民則親切地稱之為“紅色物業”。
如何讓“紅色物業”高效運行下去？山陽區探索建立了考評激勵機制，對物業公司開展“組織建設好、骨干隊伍好、服務質量好、運營管理好、社會形象好”五星級物業評選；還把黨建工作納入考評體系，每年對三星級以上的物業公司進行授星掛牌，對三星級、四星級、五星級物業分別給予物質獎勵。
圍繞黨建引領、推行四種管理模式、健全兩種評選方法，探索一條黨建引領、條塊聯動、群眾參與、三治融合的基層治理路徑，山陽區將之總結為“1421紅色物業”創建。
目前，山陽區正全面推廣，力爭在轄區所有樓院實現“紅色物業”服務全覆蓋，讓群眾在城市中生活得更方便、更舒心、更美好。
小區年輕人積極申請入黨
小區變美了，居民舒心了，房子也值錢了。云臺小區位于焦作市核心區，位置很好，之前房價低，就是環境鬧的。小區改造前，某棟樓一單元五層一住戶的房子18萬元都沒人愿意買，小區改造后，房子賣了42萬元。
老舊小區加裝電梯是群眾關注的熱點。定和街道新興社區中國人壽小區黨群議事會積極行動，廣泛征求居民意見，共同確定了加裝電梯的改造計劃和分攤費用比例，僅僅用5個月時間就完成2棟住宅樓、共計6個單元的電梯加裝工程，贏得了居民的一致贊譽。
借助小區黨群議事會，焦作市各個小區面貌普遍發生巨大變化，黨組織在群眾中的凝聚力和公信力進一步加強。
為了激發黨員和積極分子干事創業，山陽區注重“從黨員中培養骨干，從骨干中發展黨員”。云臺小區黨群議事會主任任鐵龍就是在骨干中發展的黨員，今年10月14日剛剛轉正。任鐵龍家里兒孫4個黨員，他沒想到自己70歲了還能被黨組織接納。
在云臺小區，武斌、龐鳳偉、聶麗娟3位青年向小區遞交入黨申請書。他們都在民營企業工作，平均年齡34.3歲。
問他為什么入黨，有點靦腆的武斌說：“感覺小區的變化很暖心。”
焦作市委書記葛巧紅說：“‘紅色物業’就是踐行‘以人民為中心’的發展思想，在黨建的引領下實踐‘全過程人民民主’，讓群眾通過選舉、決策、管理、監督等環節，以‘主人翁’姿態參與到基層治理體系中來，最終享受到高品質的美好生活，這是我們黨矢志不渝的奮斗目標。”
