隨著城鎮化的快速發展，過去十幾年來，各地紛紛建設新城新區，一口氣建造了大量樓房。從2010年到2014年左右，包括鄂爾多斯、云南呈貢新城、鄭州鄭東新城、貴陽金陽新區、河南鶴壁、江蘇常州武進、惠州大亞灣新城、營口鲅魚圈等地，一些片區因極高的空置率，一度被外界冠以“空城”“鬼城”。

　　但如今，不少曾經的“空城”“鬼城”發生了巨大變化，甚至變成了繁華的“不夜城”。

　　多個“鬼城”變成“不夜城”

　　2010年，貴陽的金陽新區（2012年改為觀山湖區）曾被外界稱為“鬼城”。2012年十一黃金周之后，因為一則“購房入戶”的“救市”政策，“貴陽將成鄂爾多斯2.0”的消息更是不絕于耳。

　　但現如今，這一片區已十分繁華。數據顯示，2019年觀山湖區地區生產總值增長10.7%；固定資產投資增長10%，增速排名全市第一；規模以上工業增加值增長123.3%，增速排名全市第一；一般公共預算收入完成53.8億元，增長6.7%，總量排名全市第一。

　　一位當地官方人士告訴第一財經記者，現在觀山湖區已成為貴陽新的城市中心，生態很好，產業興旺，夜市發達，人口已經超過了50萬人。“如果當年不建新區，貴陽老城區在交通上就會寸步難行。”

　　2000年初，貴陽為緩解老城區的擁堵，拓展城市發展空間，決定在老城區西北部的金華、陽關一帶片區建設城市新區，金陽新區應運而生，即今日的觀山湖區。

　　來自貴陽的王女士說，新區的發展都有一個過程，金陽那邊是新區，剛開始人比較少，但現在已經非常繁華了，房價也漲了很多。2012年時，貴陽老城區房價不到6000元/平方米，而金陽新區（觀山湖區）不到5000元/平方米，但現在觀山湖區已經達到15000~16000元/平方米了，明顯超過了老城區，成為全市房價最高的地方。“買新區房子的改善型的居多，因為老城區實在太堵了，我的親戚都買在新區。”

　　鄭東新區的發展也頗為類似。近年來，隨著內部人口流動與城市功能升級，昔日空空蕩蕩的中央商務區如今人氣鼎盛。

　　數據顯示，鄭東新區2019年GDP初步核算為1139.63億元，躍居全市第2位。另外，根據鄭東新區官網介紹，目前鄭東新區建成區面積超150平方公里，入駐人口達150萬。2019年上半年，鄭東新區全口徑財政收入完成163億元，同比增長12.2%；地方公共預算收入完成49.4億元，同比增長11.2%，收入規模繼續領跑全市各縣（市）區、開發區，在鄭州乃至河南發展大局中的引領作用進一步增強。

　　根據鏈家網站的數據，目前鄭東新區已經是鄭州房價的高地，一手房單價大多在每平方米3.5萬到4萬元左右，而城西的中原區等地才1.5萬元左右，價格相差非常大。

　　同樣的例子還有昆明呈貢新區，2010年，呈貢被外界評價為“這是一座用巨額資金堆起來的空城”。但據媒體報道，2013年昆明地鐵1號線南段開通后，呈貢與昆明市中心連成一片，交通路網更加完善。隨后的2016年，位于呈貢的高鐵昆明南站投入使用。隨著地鐵、高鐵雙“軌”開通，呈貢漸漸摘掉了“空城”的帽子，實現了從“空城”到“軌城”的蛻變。

　　省會城市、中心城市人口導入快

　　為什么這些曾經的“空城”“鬼城”會發生這么大的變化？

　　58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經記者分析，新城區是過往十多年房地產市場發展的重要陣地，但新城建設有兩個值得關注的特點，一是不少城市的新城由于定位以及規劃問題導致開發體量過大，包括區域內規劃的商業也存在入駐率不足等問題；另一方面，高鐵建設對不少新城的發展起到重要推動作用，高鐵人流能為新城開發積累大量人氣，吸引了大量投資性購房群體的關注。

　　張波說，近幾年不少新城開始逐步形成完善的居住氛圍，類似鄭東新區這類新城的房價和關注度在不斷提升，這本身和城市購房需求外溢有著重要聯系，其中一個重要因素就是人口導入。

　　人口導入體現在兩個方面，一個是由于城市原有的中心城區、老城區面積小，面臨發展空間不足等問題，通過新城區建設，抽疏老城區，有不少老城區的人為了改善居住環境，轉移到新城區。

　　另一方面，省會城市、中心城市往往吸引了大量外來人口，尤其是省會城市能吸引省內其他地市的人口前來工作、發展、置業。在中西部大多數省份，省會城市往往是所在省域的單級核心城市，集中了教育、醫療、產業、資金、人才、交通等各種要素，是所在省域快速城鎮化的龍頭。

　　近年來，中西部省會城市的人口導入步伐很快。尤其對一個人口總量較大的省域來說，城鎮化率越低，省會城市人口導入的潛力就越大。以河南為例，2019年河南總人口達10952萬人，比上年末增加46萬人；常住人口9640萬人，常住人口城鎮化率53.21%，與60.60%的全國水平仍有不小的距離。

　　而這也恰恰是鄭州大規模擴張的一大潛力。河南大學經濟學院名譽院長、中原發展研究院院長耿明齋教授認為，河南省人如果要進城，首選就是鄭州。在沿海的江蘇、浙江都不是這樣，都有第二選擇。雖然這幾年洛陽作為河南省域副中心的力度也在強化，但還是無法分流鄭州發展的能量。

　　鄭州市統計公報顯示，2019年全市年末常住人口達1035.2萬人，比上年增加21.6萬人。這也是鄭州連續9年常住人口增量超過15萬，人口快速增長的勢頭可見一斑。

　　今年8月，鄭州市政府發布的《關于2019年鄭州市城市建成區規模的通告》顯示，2019年鄭州市市域城市建成區面積合計為1181.51平方公里。而在2017年，鄭州市市域城市建成區面積合計為830.97平方公里，2018年面積增至1055.27平方公里，超過了1000平方公里。可見城市擴張的勢頭非常快。

　　鄭州之外，貴陽和昆明也是類似的情況。其中，貴州戶籍總人口達4000多萬人，常住人口也有3600多萬人，但城鎮化率只有49.02%，占比不到一半，離全國平均水平差很遠。云南2019年年末全省常住人口為4858.3萬人，全省城鎮化率只有48.91%。較低的城鎮化率意味著這些地方尤其是省會城市人口導入的潛力仍很大。

　　中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞對第一財經記者分析，省會城市是各種高端要素集聚的中心，城市擴展會比較快，而且有人口導入的支撐，所以在政策上也應該支持，比如在用地上就應該適當傾斜，不要讓它們被束縛住手腳。

　　新城建設應因地制宜

　　不過，張波也表示，新城建設并不是一個城市的“標配”，而是應根據城市的發展階段、發展節奏來推進新城的開發，因地制宜，控制節奏。

　　在城鎮化大潮之下，不少地方政府規劃新城區，有一些城市尤其是三四線城市、中小城市的新城開發面積過大，或者離老城區的距離較遠，就會較難吸引外來人口流入，土地的城鎮化遠高于人口的城鎮化，這就導致新城發展速度較慢，人氣不足，入住率不高，出現“鬼城”、“空城”等現象，不僅浪費了大量的土地資源和資金，也成為地方發展的一大包袱。

　　比如內蒙古一個規劃可容納100萬人的新城新區，經過多年發展目前只生活著10多萬人口，大量的建筑被空置。

　　張波分析，很多中小城市的新城區人氣不旺，一方面和新城的規劃有關系，另一方面人口導入不足也是重要原因。但不同城市的新城本身是否符合需求，依然要視不同城市的發展來判斷，省會城市和熱點二三線城市的新城，長期來看會有著較強的需求支撐。而即使有人口導入，也不代表新城都有短期快速發展的機會，同在鄭州的南龍湖區域就存在住宅土地供應量過大過快，導致區域內項目的去化存在較大難度。

　　牛鳳瑞分析，新城建設發展是有客觀規律的。有些過去的“鬼城”現在成為投資高地、地區發展龍頭，這說明當地政府在一開始決策的時候，是符合實際的。有些地方的新城區、開發區常年荒蕪，說明決策者一開始過于樂觀，各方面的考慮是不周的。

　　牛鳳瑞說，城市能否成為一個吸引要素聚集的巨大吸盤，取決于多種因素，每一個城市主導者都希望自己的城市快速發展，但這種愿望需要與城市的實際發展、自然規律相吻合。

　　在專家看來，城市是否建設新城區應當立足于產業和人口，建設的規模和位置也應該謹慎而行。比如，建設起步區面積不宜太大，而且距離老城區不應太遠；高鐵站等的選擇上，中小城市應當盡量離老城區、主城區近一些，這樣才能更好帶動周邊發展。