明天起，北京適齡兒童將開始采集小學入學信息。今年“幼升小”，除近幾年一直明確的過道房、車庫房、空掛戶等均不得作為入學條件外，城六區更是通過明確“六年一學位”，實施“多校劃片”等措施，為“學區房”降溫。此外，北京通過集團化辦學和學區制改革等方式，擴大優質教育資源覆蓋面。市教委介紹，本市三分之二以上的中小學校已納入學區制管理。2019年，小學就近入學率達到99%以上。

　　一年一度的“幼升小”挑動著家長們和房地產市場的神經。剛剛過去的“五一”假期，西城學區房的業主們急不可耐，溢價率將以肉眼可見的速度下降，家長們同樣坐不住，在窗口期關閉前，攜巨資搶搭末班車，夾在中間的房產中介和北京樓市迎來今年的小陽春。

　　原因眾所周知，西城區卸下了最后的倔強，投奔“多校劃片”的懷抱。這紙文件讓西城學區房供需兩端的業主和家長炸了鍋。子女教育向來是中年人焦慮的主要來源之一。雖然千萬級的“小破老”不一定能保送清北，但還是能給“后浪”們創造足夠多的選擇的權利。

　　只不過，學區房這條路似乎要重新評估了。原本，買學區房既是“讓孩子贏在起跑線”，也是一門穩賺不賠的投資，上學是剛需，孩子畢業后轉手不愁沒有高溢價后的接盤俠，尤其是在教育資源富集的西城。但是，此后的規則變成了“多校劃片”，這意味著買房無法鎖定對應學校的學位，與此同時，“六年一學位”的硬杠杠也把房子的轉手率給壓了下來，間接導致了升值空間的壓縮。

　　學區房當然不是北京獨有。某種程度上，學區房是中國教育資源稀缺最真實的寫照和衡量標準。有限的教育資源需要依賴一定標準進行分配，學區房背后的就近入學標準，初衷也是為擺脫按價擇校的公平設計。只不過，當教育、戶籍和住房捆綁在一起時，又誕生了學區房這樣一個畸形但必然的市場產物。

　　實際上，這些年來，政策層面在推動教育資源均衡化上一直鍥而不舍。早在兩年前，同為教育資源高地的海淀、東城就邁進了“多校劃片”的河流。就北京城六區而言，西城只是最后一塊拼圖。同時，又由于西城以及北京的特殊性，此次改革的意義顯得頗為深遠，被解讀為全國性的信號。

　　值得提出的是，此次改革提出的另一個政策背景在于樓市調控。學區房與教育資源的脫鉤，既是教育回歸公平本質的應然，也是“房住不炒”大趨勢下的必然。目前房價高企的原因，很大程度在于房子是叩開公共資源大門的硬通貨，這其中也包括教育資源。

　　從這層意義看，學區房降溫的意義統一于政府對公平分配社會資源的追求。當然，要實現這一點，僅憑“多校劃片”遠遠不夠。物以稀為貴。調整分配方式是權宜之計，要從根本上解決“僧多粥少”的局面，必須進一步通過市場化改革手段，盤活資源，增加供給。不論教育支出占財政支出比例的提高，還是推動民辦學校發展，亦或是集團化辦學的興起，都是開源之策。有案例顯示，學區房的走紅也源于教育資源市場化程度不夠。例如，在教育市場化比較深入的上海，學區房的溢價則相對較低。

　　唯如此，才能真正實現人們對美好生活的向往，讓教育的徹底歸教育，房子的歸房子。

作為全國教育資源最集中的城市，北京的學區房從來不缺驚心動魄的案例，尤其是在義務教育資源頂級的西城。

　　《中國教育報》曾公布過一組數據顯示，2015年北京大概有16萬名兒童進行了小學入學信息采集。其中，京籍學生大概10萬名，非京籍大概6萬名，但東城、西城和海淀三個區口碑最好的25所小學，只能接收大概5000名學生。

圖片來源：攝圖網

　　2016年3月，一條題為《46萬一平，誰買走了北京天價學區房》的文章瞬間引燃大眾情緒。這篇文章開頭的第一句便是“11.4平米，530萬。每平米46萬的單價創下了近期學區房單價紀錄”。盡管這篇文章最后被央視曝光為虛假信息，但房屋所在的西城區文昌胡同，依舊是天價學區房的主兒，只因其對口北京市第二實驗小學。

　　央視當時的報道指出，文昌胡同2013~2015年3月期間成交了4套學區房，面積分別是8.1平方米、14.59平方米（2套）和10.9平方米，3套的建筑年代是1980年，1套1990年。但這4套房的單價最高達27.34萬元/平方米，最低的也有21.25萬元/平方米。

豐匯園一套總價1020萬元、單價26.09萬元的房子  圖片來源：我愛我家

　　事實上，據記者了解，西城區的學區房4年間已經經歷過一次暴漲。

　　以金融街片區內的京畿道小區40平方米一居室為例，鏈家在2013年10月的成交價格是280萬元，單價約7.6萬元/平方米；2014年12月的成交價格是335萬元，單價漲到了約8.6萬元/平方米。此后價格一路飆升，2015年7月，單價達到了11.5萬元/平方米；2016年8月，成交總價超580萬元，單價達14.9萬元/平方米。到了2018年9月，鏈家成交的該戶型最高總價達到了765萬元，單價超過20萬元/平方米。

　　就在2019年7月初，西城區德勝片區還成交了一套僅12.2平方米的老破小，成交價高達360萬元，單價逼近30萬元/平方米。

　　北京的學區房流傳著一條鄙視鏈，頂端是西城區德勝片區——西城區金融街片區——海淀區萬柳、中關村、上地——東城和平里。如今西城也要開始實施多校劃片，買天價房也不一定能上理想的學校，雖然會打壓一部分優質學區的房價，但入學機會均攤也可能會讓一些學區原本較差的房子賣出高價。

　　不過多位中介向記者表示，除2017年“3?17新政”期間價格有過較大波動后，目前包括西城在內的學區房房價相對平穩，用李吉的話說是“較本次‘4?30政策’前有微漲”。

　　但即便如此，依然擋不住那些想要趕在此時入手的焦慮的家長。

　　對很多家庭來說，買學區房“讓孩子贏在起跑線”是傾盡了所有，但學區房不代表一切，很多故事的結局都是——孩子沒考上清北，但房子轉手賺了好幾百萬。

　　有經紀人向記者透露：“這位業主（上述西單小學學區房業主）手中還有多套學區房，這幾天都刷新了信息，希望可以早點賣掉。”

　　“成交太快了，太快了！”

　　5月5日是“五一”小長假最后一天，北京市西城區金融街某龍頭中介機構經紀人李吉（化名）在向詢價客戶推送成交報告時寫了這么一句話。

　　李吉所指的，是被北京不少家長稱為“宇宙中心小學”的宏廟小學對口小區豐匯園。3年前，北京一位家長曾花1200萬元買下了這里一套39平方米的地下室，每平米單價超30萬元，轟動一時。

　　而在今年5月4日到5日中午這36小時內，豐匯園已經成交了3套千萬元級老破小學區房，最高單價超過25萬元/平方米。小長假這幾天，宏廟小學學區每天的房屋成交量在8-10套。

　　學區房的行情像最近的天氣一樣火爆，這也跟4月30日北京西城區教委發布的一則新規有關：

　　從今年7月31日起，北京西城區也要實施多校劃片了。在此之前，西城是北京最后一個未實行多校劃片的優質教育資源區域。

來源：北京日報 北京商報 每日經濟新聞