照片為六鋪炕二區的1958年樓棟，據中介介紹，360萬成交的12平米房源即出自這樣的三層小樓。該區域僅有四棟這樣的小樓，此為其中一棟。李凱旋 攝

　　近日，記者接到網友爆料，六鋪炕二區一套面積為12.2平方米二手房掛牌價為400萬元，單價高達32.7萬元/平方米。網友稱，該房源的最終成交價為360萬元，單價也已然高達30萬元/平方米。隨后，記者前往六鋪炕小區進行調查核實。

　　六鋪炕位于北京市西城區安德路的中段，東臨地興居，西至后九條，南到城墻豁口，北挨黃寺。六鋪炕小區的房子大多建于1986年前后，房齡較長。但因六鋪炕小區地處北京的熱門學區——德勝學區，房價一直居高并持續上漲。

　　12平米學區房售價360萬 房源奇缺5年僅成交2套

　　12平米的房子單價高達30萬一平，特殊的戶型和高昂的單價均讓人對此房源感到好奇。記者來到六鋪炕小區進行核實，多家中介都表示該房源確實存在，的確在上周以360萬的價格成交。我愛我家的黃經理對記者說：“這個房子確實有，但是非常少。”第一時間房源網的經紀人小劉也說：“上周就已經成交了。”

　　小劉對記者說：“這個客戶來這里買房子也是為了給孩子上學，客戶也正好是我們店里的，因為手頭的資金不多，所以才買了這套12平米的房子。”記者來到六鋪炕二區，看到六鋪炕二區的樓較老，目前墻面正在重新裝修。小劉稱，六鋪炕二區建于1958年前后，剛建成時是單位的員工宿舍，面積都比較小，但是戶型還是正常戶型。“像12平的這個房子之前就是一個儲物間，后來經過房改房有了產權，也有了學位，可以買賣。”小劉說。

　　此外，小劉表示，這種房源非常少，5年來就成交了2套。“也不是每一層都有這種儲物間，也不是每棟樓都有，所以特別少。”小劉對記者說。該房源所處的樓僅有三層，類似于“筒子樓”。同時，據黃經理介紹，這樣的樓盤只有六鋪炕有，但也僅有4棟。

　　2019年的高考剛剛落下帷幕，北京則會在每年這時都因“高考”登上熱搜。近年來，家長們在教育上的投資越來越大，除了給孩子報各種課外班之外，家長們也更加重視孩子所上的學校。“重點幼兒園”、“重點小學”、“重點中學”、“重點大學”似乎成為了成功路上的“標配”。

　　4月1日，北京市教委發布了2019年義務教育入學政策。北京市將繼續穩妥推進單校劃片和多校劃片相結合的入學方式。對房產、戶口具備條件且居住達到一定年限的老居民紫居繼續實行原有單校劃片，不完全符合學校單校劃片入學的將實施多校劃片。由各區根據學位供給情況和戶籍、房產、居住年限等因素制定相應辦法。就西城區來看，若想要上心儀的小學或者初中，則戶口需要在對應的學區，而買房落戶成為了多數家長們的選擇。

　　六鋪炕二區位于六鋪炕北小街，其斜對面就是西城區師范學校附屬小學。六鋪炕仍保留著很多傳統建筑，街道兩旁綠樹連排，綠蔭遮天蔽日，環境優美，頗有老城的韻味。六鋪炕小區的房屋大多比較老舊，各種電線在空中交錯，不少房屋的外立面已經顯得非常斑駁。小劉說：“這個房子買了也只能是空著，就是用360萬買了一個上學資格。”小劉稱，該房子沒有上下水，沒有廚房和衛生間，衛生間是公用的，居住功能不強。“就是一個庫房，開門進去以后四四方方的一間屋，以前就是業主放東西用的。”小劉對記者說。

　　“當時我們接到這個房源的消息以后就立刻轉發到朋友圈里了，然后很多客戶聯系我們想買，都過來看房了，但是看完以后都沒買，沒有上下水，沒法住。這個客戶也是想賭一把，等著孩子一上學就馬上轉手。”小劉對記者說。此外，黃經理表示，業主之前的報價是400萬，有多位客戶心儀此房源，業主輪番和客戶進行商討議價，最終議價到了360萬，全款交付。“房子太老了，根本就沒辦法辦貸款，就是因為總價在德勝這邊算是最低的，客戶才買了房子。”小劉說。

　　一套學區房僅有12平米，其究竟是否具有學籍資質?黃經理對記者說：“上學資質是完全沒問題的。這間房子具有產權證，可以落戶，學位也沒有被占用，完全是可以在西城這邊正常上學的。”

　　德勝學區房價格未減 房買不住僅為上學

　　自西城區和宣武區合并后，西城區成為了家長們眼中培育“人中龍鳳”的搖籃。目前，西城區包括德勝學區、什剎海學區、西長安街學區、大柵欄、椿樹、天橋學區、新街口學區、金融街學區等。其中，德勝片區、金融街片區則包含較多的優質小學，教育資源較為均衡，吸引許多家長前來購房落戶。上學逐漸從一場學生的腦力戰爭演變成了一場金錢和腦力共同主導的戰爭。

　　黃經理對記者說：“德勝學區的房子目前是16萬左右一平，相比較前兩年一直在漲價。”黃經理表示，學區房的成交量非常高，每月的成交量基本上在40套左右。“家長們都是在孩子上幼兒園的時候或者更小的時候就開始準備了，因為害怕學位被占著，所以都想要保險一點。”黃經理對記者說。據黃經理介紹，客戶大多擔憂西城區小學仍實行六年一學位政策，若六年內學位如果被用過，新房主的孩子可能無法擁有該校的入學資格。“所以有了空著的房子還不一定能買，要看這個房子的學位有沒有被占著。”黃經理說。目前，西城區的各大房產中介在掛出房源信息是幾乎都會標明此房源的學位是否被占用。

　　德勝學區房子的房齡較長，最新的樓盤也是在2003年左右建成的。此外，德勝學區的房子戶型面積較小，一般一居室的建筑面積在44平米左右，兩居室的建筑面積在50平米左右，三居室的建筑面積在79平米左右，若按照每平米16萬元的價格計算，一套79平米的房子價格便已經達到1200萬。“像之前那個12平米的房子掛上去以后很快就成交了，雖然房子不好，但是總價非常低。”黃經理說。

　　黃經理帶記者參觀了一套位于安德路的一居室。該房源所處的樓盤建于1986年前后，樓梯仍然是水泥地，樓道內布滿了電箱和各種電線，墻面上也被印上了許多小廣告，部分墻皮上布滿水漬開始剝落。此外，因房子面積較小，而許多“陪讀之家”會將一居室改為兩居室，把廚房當作一間臥室，然后將灶臺、抽油煙機等廚具挪入陽臺內。“剛開始的時候有人檢查，不讓改，后來也沒人檢查了，大家就都改了戶型。”一位陪讀家長說。

　　中介帶記者參觀的安德路小區的樓道 李凱旋 攝

　　“來這里買房子的基本上全部都是為了孩子上學，落戶之后孩子被錄取了有些客戶就會考慮把房子轉手再賣掉。”黃經理對記者說。此外，因為房源緊張，很多家長還會考慮購買半地下室，位于德勝片區的安德路小區一間40平米左右的半地下室總價也已經達到了500萬元。黃經理對記者說：“這的房子很好出手，一般客戶買了都不會住，都會選擇租出去，但是房子肯定是越來越值錢，不會貶值。”

　　專家：教育資源不均衡，學區房有降溫可能

　　12平米的學區房很難實現房子的居住功能，但家長們仍為了一個上學名額負擔起了高昂的房價。合碩機構首席分析師郭毅認為，整個教育資源的不均衡造成了一些購房者在購買住宅產品的時候過于注重房子是否有學籍名額，或者因自身的經濟能力只能去購買類似的居住產品，不過度關心居住品質，甚至房子是否帶有居住功能。

　　郭毅認為，目前，海淀、西城、東城的教育發展較為均衡，其他區域也在逐漸引入名校的分校。行政區域之間的教育落差也在逐漸縮小，可以幫助淡化學區房產價值的額外溢價。此外，郭毅對記者說：“類似12平米的房子或者半地下室能夠獲得西城學籍名額從而借此賣出天價也是主管部門需要重視的一個現象，相關部門可以對政策進行拾遺補缺。家長們也需要以一個相對理性的心態對看待子女的教育以及學區房這樣一個特殊產品。”

　　此外，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，北京市場的學區房未來會受到管控，部分房源會被納入互聯網租賃平臺，政府也會控制房價虛高的房源，有降溫的可能。但因教育資源仍比較稀缺，絕對規模的價格下跌可能性不大。