映象網(wǎng)訊(記者 賀海龍)“賣房脫貧”，臨近年底再度成為部分上市公司實現(xiàn)扭虧為盈的利器。如此背景下，也不乏部分上市企業(yè)擬選擇此時溢價“接盤”，如此操作令人驚異。 據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月初出售房產(chǎn)資產(chǎn)的上市公司達42家，涉及的公告次數(shù)達61次，比2017年全年45次還多。

　　將河南中原高速公路股份有限公司(下稱“中原高速” 600020.SH)作為河南交通投資集團有限公司(下稱“交投集團”)的高等級公路、大型和特大型獨立橋梁項目投資與經(jīng)營業(yè)務(wù)的最終整合平臺進行打造，轉(zhuǎn)手卻計劃將地產(chǎn)資產(chǎn)一塊兒打包裝入上市平臺;專注主業(yè)還是多元化經(jīng)營，買公司還是賣房，市場質(zhì)疑聲此起彼伏。

　　專注主業(yè) 轉(zhuǎn)手打包裝入地產(chǎn)

　　12月12日，中國證監(jiān)會副主席閻慶民在2018央視財經(jīng)論壇暨中國上市公司峰會上對上市公司的發(fā)展建議時表示：專注主業(yè)，這是2008年金融危機后最大的教訓(xùn)，包括國企在內(nèi)跨業(yè)太大了難以控制風(fēng)險，上市公司要增強社會責(zé)任，加強信息披露以保護投資者尤其是中小投資者的合法利益。

　　“為支持中原高速發(fā)展，將中原高速作為集團高等級公路、大型和特大型獨立橋梁項目投資與經(jīng)營業(yè)務(wù)的最終整合平臺進行打造。”2011年3月4日，交投集團發(fā)布了避免同業(yè)競爭的承諾函，承諾對于集團及所屬公司的高等級公路、大型和特大型獨立橋梁，用5年左右時間，將符合注入上市公司條件的項目通過符合法律法規(guī)、中原高速及雙方股東利益的方式注入中原高速。

　　2016年3月3日，據(jù)交投集團關(guān)于承諾履行延期函顯示，由于履行承諾存在政策性制約因素，該承諾尚未有實質(zhì)進展，并承諾對于“對于集團及所屬公司的高等級公路、大型和特大型獨立橋梁”用3年左右時間(即不晚于2019年3月4日)，將符合注入上市公司條件的項目通過符合法律法規(guī)、中原高速及雙方股東利益的方式注入中原高速。

　　眼看承諾期限再次臨近，交投集團能否如期兌現(xiàn)承諾牽動著投資者的心。

　　2018年12月8日，中原高速發(fā)布關(guān)于公司資產(chǎn)置換暨關(guān)聯(lián)交易的公告(下稱“資產(chǎn)置換關(guān)聯(lián)交易”)，中原高速控股股東河南交通投資集團有限公司(下稱“交投集團”)擬通過資產(chǎn)置換的方式完成相關(guān)承諾。

　　資產(chǎn)置換關(guān)聯(lián)交易顯示，交投集團擬將河南高速公路發(fā)展有限責(zé)任公司(下稱“高發(fā)公司”，系交投集團的全資子公司)及河南高速房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“高速房地產(chǎn)公司”)的股權(quán)與中原高速持有的河南新永高速公路有限責(zé)任公司(下稱“新永公司”)的股權(quán)進行置換。

　　中原高速作為一家公路運輸業(yè)上市企業(yè)，自成立上市以來核心業(yè)務(wù)為高速公路投資建設(shè)和經(jīng)營管理。2018年上半年，中原高速交通運輸業(yè)營業(yè)收入占總營業(yè)收入的86.12%，貢獻了同期公司利潤的九成左右。而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在中原高速的總營業(yè)收入中占比約僅有5.29%，同期對公司的利潤貢獻中占比也僅有約6.16%。

　　“將中原高速作為集團高等級公路、大型和特大型獨立橋梁項目投資與經(jīng)營業(yè)務(wù)的最終整合平臺進行打造”的承諾猶在投資者耳畔環(huán)繞，但交投集團“轉(zhuǎn)身”卻將高速房地產(chǎn)資產(chǎn)塞入擬置換資產(chǎn)中，多元化經(jīng)營的角度對于市場和投資者而言或更容易理解一些。

　　注入資產(chǎn) 多元化經(jīng)營

　　2018年半年度報告中中原高速對于公司的經(jīng)營模式上也曾提到“在主業(yè)穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展多元化項目并形成了以路橋經(jīng)營為主，銀行、信托、保險、股權(quán)債權(quán)投資、基金、房地產(chǎn)、路域經(jīng)濟開發(fā)為輔的多元化發(fā)展戰(zhàn)略格局”。因布局有創(chuàng)投業(yè)務(wù)，中原高速或受其影響二級市場上其股價也曾出現(xiàn)了連續(xù)的上漲，獲得了市場投資者的強烈關(guān)注，多元化經(jīng)營或也帶來了驚喜，此次待裝入的地產(chǎn)資產(chǎn)能否再次收獲驚喜是投資者更加關(guān)心的。

　　對于投資者而言，若不考慮交投集團最初“將中原高速打造路橋整合平臺”的承諾背景，僅從多元化經(jīng)營的角度，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)確實是中原高速多元化經(jīng)營中的一環(huán)。如此一來，高速房地產(chǎn)公司資產(chǎn)中有哪些優(yōu)勢可以幫助中原高速房地產(chǎn)業(yè)務(wù)快速發(fā)展呢?

　　目前從高速房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)收益狀態(tài)看，暫時恐難令市場投資者滿意。下圖是映象網(wǎng)記者根據(jù)資產(chǎn)置換關(guān)聯(lián)交易整理的部分數(shù)據(jù)，從整體上先看高速房地產(chǎn)的營收概況如下：

　　2017年底，高速房地產(chǎn)公司實現(xiàn)營業(yè)收入約3.17億元，凈利潤不到5千萬。2018年前三季度營業(yè)收入不到1億元，凈利潤約為-716.88萬元。什么魅力讓大股東努力將其裝入上市公司平臺，只看這些結(jié)果顯然不太讓人滿意。

　　從高速房地產(chǎn)公司的具體資產(chǎn)分布或能為投資者還原一個更為清晰的“資產(chǎn)輪廓”，交投集團給中原高速到底是什么市場投資者從中或能找到自己的答案，下圖是映象網(wǎng)記者根據(jù)資產(chǎn)置換涉及的相關(guān)評估報告整理的部分數(shù)據(jù)。

　　截至2018年9月30日，高速房地產(chǎn)公司的流動資產(chǎn)中，貨幣資金、其他應(yīng)收款、存貨、其他流動資產(chǎn)賬面值分別約為2835.82萬元、2.77億元、3.43億元、3199.43萬元。其中高速房地產(chǎn)公司資產(chǎn)中占比較大以及資產(chǎn)整體增值率較高的部分自然就獲得了更多市場的關(guān)注，如其他應(yīng)收款、存貨、長期股權(quán)投資、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)等。

　　高速房地產(chǎn)公司的存貨為開發(fā)產(chǎn)品及開發(fā)成本，其中開發(fā)產(chǎn)品主要位于鄭州的奧蘭花園及周口東新區(qū)的奧蘭天和家園，目前已基本銷售完畢，剩余的開發(fā)產(chǎn)品采用“市場法”進行評估。

　　開發(fā)產(chǎn)品市場法具體測算步驟如下：

　　A估算預(yù)測評估基準日時的房地產(chǎn)銷售金額;

　　B估算預(yù)計房地產(chǎn)銷售費用、銷售稅金及附加、土地增值稅、所得稅、及適當(dāng)數(shù)額凈利潤。

　　A-B=評估價值

　　而開發(fā)成本則主要包括1136項目和周口項目部二期用地，由于上述項目尚無設(shè)計方案，開發(fā)周期及預(yù)售時間尚未確定，依據(jù)評估對象特點及資料收集情況，對于養(yǎng)殖用地，采用成本法評估，對于商住用地采用市場法及基準地價系數(shù)修正法評估。

　　具體情況如下：

　　高速房地產(chǎn)公司的長期股權(quán)投資系對信陽奧蘭置業(yè)有限公司、海南奧蘭置業(yè)有限公司、鄭州奧蘭置業(yè)有限公司、河南高速物業(yè)服務(wù)有限公司及河南綠地商城置業(yè)有限公司的投資具體如下：

　　信陽奧蘭置業(yè)有限公司成立于2012年4月，截止2018年9月30日尚有未售住宅1762.28㎡,商鋪2569.80㎡，車位91個(1269.09㎡);海南奧蘭置業(yè)有限公司成立于2012年3月，海南一期項目于2013年12月正式銷售，截止評估基準日尚有未售住宅2877.69㎡,商鋪1727.25㎡;鄭州奧蘭置業(yè)有限公司成立于2014年8月，其中可售面積包括住宅119527.38㎡，商鋪3620.26㎡，車位1321個，地下室9377.58㎡，“奧蘭和園”項目于2016年6月開工建設(shè)，2016年9月開始預(yù)售，預(yù)計于2020年6月竣工。

　　高速房地產(chǎn)公司的投資性房地產(chǎn)位于鄭東新E福祿街16號高速奧蘭花園，建成于2010年12月，面積共計16638.46㎡。截至2018年9月30日均正常使用，其中有建筑面積為6033.27㎡的房產(chǎn)未辦理房屋所有權(quán)證。結(jié)合投資性房地產(chǎn)的特點和所在地的市場發(fā)育情況，分別采用收益法或者市場法進行評估。

　　高速房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)主要包括房屋建筑物、車輛及電子設(shè)備。固定資產(chǎn)賬面價值約2551.31萬元，而評估值為5523.32萬元，增值率216.49%，增值2倍多的固定資產(chǎn)則主要為2010年12月建成4604.95㎡鋼混房屋建筑物;車輛包括普通客車、帕薩特汽車、豐田轎車等共計15輛;電子設(shè)備包括臺式電腦、夏華彩電、便攜式計算機等共計617臺(個)等。

　　賣房是個技術(shù)活兒

　　"幾年前，賣房創(chuàng)業(yè)，現(xiàn)在公司剛剛盈利，而我卻買不起房了"此前在網(wǎng)上瘋傳的段子，曾給不少人一種莫名的酸楚。如今與上半年房地產(chǎn)市場的火熱，難料當(dāng)下“有價無市”的尷尬，如何找一個合適的買方以高位變現(xiàn)儼然是一個技術(shù)活兒。

　　社科院近期在報告中預(yù)測：2019年樓市可能平穩(wěn)調(diào)整和再度分化。總體上，小幅調(diào)整是大概率事件。在沒有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，總體市場轉(zhuǎn)向降溫通道，不會出現(xiàn)劇烈的波動。

　　據(jù)上證報資訊不完全統(tǒng)計，今年以來滬深兩市合計有65家公司進行了剝離資產(chǎn)的相關(guān)操作，除了極少數(shù)公司是自救或為轉(zhuǎn)型做準備，90%以上都是剝離非核心主業(yè)，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)似乎已成為非地產(chǎn)類上市公司的共識。

　　由上可以看到，高速房地產(chǎn)的資產(chǎn)中除了兩塊兒尚未有明確開發(fā)涉及方案的土地外，其資產(chǎn)中龐大規(guī)模待售的住宅、商鋪、車位等資產(chǎn)更是占據(jù)了相當(dāng)部分。僅以存貨中的剩余產(chǎn)品為例，按照市場法估值裝入上市公司。

　　此次注資無論是從“專注主業(yè)”還是“多元化經(jīng)營”的角度，此次交投集團選擇將高速房地產(chǎn)公司資產(chǎn)打包注入上市公司平臺的用意看起來或多或少都有些不太契合，從一系列動作上反而更容易讓市場和投資者聯(lián)想到上市公司“買房”。目前相關(guān)交易還在進行中，對此我們也將持續(xù)關(guān)注。

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