（原標(biāo)題：真降！北京多個(gè)小區(qū)二手房成交價(jià)跌回2016年底）

　　自2017年“3·17新政”以來，北京樓市政策多次“打補(bǔ)丁”，2018年9月17日起又執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”等公積金新政，隨后市場(chǎng)一改五六月份時(shí)的“回暖”，交易量高位滑落、掛牌價(jià)格走低、議價(jià)空間加大……自10月份，北京二手房?jī)r(jià)又現(xiàn)下跌。

　　麥田地產(chǎn)提供的成交均價(jià)顯示，10月北京二手住宅價(jià)格環(huán)比下降3.9%。而貝殼研究院的Real Data數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房成交量環(huán)比減少12.5%，均價(jià)繼續(xù)下跌至61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%。

　　雖然單月下跌幅度反映在房?jī)r(jià)上并不明顯，但從一年多來二手房市場(chǎng)走勢(shì)來看，有兩個(gè)轉(zhuǎn)冷的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，一個(gè)是2017年的3月，另一個(gè)是2018年的9月。這兩個(gè)節(jié)點(diǎn)給房?jī)r(jià)帶來怎樣的變化？為此，新京報(bào)記者選取了單價(jià)10萬+的學(xué)區(qū)房、小戶型“神盤”、東三環(huán)及東四環(huán)高端項(xiàng)目等代表樓盤進(jìn)行調(diào)查。

　　坐標(biāo)：西城宏匯園

　　“小戶型”單價(jià)19萬元，跌回2017年初

　　與宏廟小學(xué)毗鄰的宏匯園小區(qū)成交均價(jià)約18.7萬元。

　　眾所周知，北京不少優(yōu)質(zhì)學(xué)校集中在西城、海淀、東城。而在眾多家長(zhǎng)心目中，西城排在首位。位于西城區(qū)金融街的宏廟小學(xué)是一所百年名校,與宏廟小學(xué)毗鄰的宏匯園小區(qū)房?jī)r(jià)，自然備受家長(zhǎng)關(guān)注。

　　11月12日，記者走訪了金融街鏈家的一家門店。據(jù)一位自稱在金融街片區(qū)工作8年的經(jīng)紀(jì)人介紹，2017年3月新政之前，宏匯園房?jī)r(jià)高達(dá)22萬元/平方米。“3·17新政”之后，房?jī)r(jià)隨之出現(xiàn)下跌。

　　不過，“今年大半年以來一直維持在19萬元/平方米左右。”上述經(jīng)紀(jì)人表示，宏匯園小區(qū)是1999年的房子，戶型結(jié)構(gòu)偏小，一居在50多平方米，二居為60-70平方米，三居則為80多平方米。“與宏匯園有一路之隔的豐匯園的均價(jià)則低于宏匯園，同樣的學(xué)區(qū)，價(jià)格低的原因主要是這個(gè)小區(qū)的戶型偏大。”

　　上述經(jīng)紀(jì)人正在帶一位購房者看豐匯園一套168平方米的大三居，總價(jià)達(dá)到2600多萬元，均價(jià)約16萬元/平方米。他說能否講價(jià)要看業(yè)主的態(tài)度，不過因?yàn)闃I(yè)主是急售，可能會(huì)有議價(jià)空間。

　　據(jù)鏈家網(wǎng)顯示，宏匯園10月成交均價(jià)為18.7萬元/平方米。而在2016年9月，成交過一套87平米的三居，當(dāng)時(shí)的單價(jià)約為15萬元。

　　從價(jià)格最高點(diǎn)到目前的價(jià)格，整體下降幅度約為13%。根據(jù)安居客的信息顯示，從2016年9月開始，宏匯園均價(jià)一路上揚(yáng)至2017年3月，隨后下行，達(dá)到2017年6月時(shí)，市場(chǎng)一直平穩(wěn)。目前的均價(jià)相當(dāng)于2017年1月的價(jià)格水平。

　　在這位經(jīng)紀(jì)人看來，金融街的學(xué)區(qū)還是比較堅(jiān)挺的。“雖然成交量比去年3月銳減一半，但需求并不少，很多有購房意向，但一直處于觀望狀態(tài)。”

　　坐標(biāo)：西城廣外榮豐2008

　　小戶型單價(jià)比去年3月跌近2萬元

　　榮豐2008只有二三十平方米，單價(jià)卻達(dá)13萬元。

　　位于西城廣外達(dá)官營(yíng)的榮豐2008，在北京樓市卻是“神一般的存在”。雖然大部分戶型只有二三十平方米，沒有豪宅的品質(zhì)但卻擁有極高的“身價(jià)”，因而成為不少購房者口中的“神盤”。

　　榮豐2008是北京最早的幾個(gè)LOFT項(xiàng)目之一，始建于2001年4月， 如今已有17年的房齡。以今天的標(biāo)準(zhǔn)來看，榮豐2008在戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)配套等方面存在很多的問題，不過由于是住宅立項(xiàng)，因此擁有70年產(chǎn)權(quán)也算是其一大亮點(diǎn)。

　　“二三十平米LOFT的小戶型均價(jià)，達(dá)到13萬元/平方米，總價(jià)320元-330萬元。”據(jù)在榮豐2008底商鏈家門店工作的經(jīng)紀(jì)人介紹，去年3月這一戶型售價(jià)曾接近15萬元/平方米。“我記得有一套房子總價(jià)甚至達(dá)到390多萬元，折算下來，單價(jià)為18萬元。而榮豐2008二期平層的戶型現(xiàn)在是7.5萬多元/平方米，去年房?jī)r(jià)高點(diǎn)時(shí)也達(dá)到8萬多元/平方米。

　　根據(jù)鏈家網(wǎng)已成交的榮豐2008價(jià)格顯示，目前13萬元/平方米的單價(jià)相當(dāng)于2017年1月的價(jià)格水平，而從2017年1月到2017年3月，價(jià)格上漲速度很快，在2017年2月底成交過一套38平米的小戶型均價(jià)接近15萬元 。從15萬元到目前13萬元，整體降幅約為13%。

　　此后，在降價(jià)的大潮里，榮豐2008也未能幸免。但為什么其二三十平方米小戶型，能賣到如此高的價(jià)格？經(jīng)紀(jì)人給出的答案是：戶型雖小，但是總價(jià)低啊。如今在二環(huán)邊上，不可能找到300多萬元的房子。而榮豐2008因?yàn)閼粜托。們r(jià)得以控制，“更何況還是北京小學(xué)分校的學(xué)區(qū)房”。

　　對(duì)于“神盤”近期房?jī)r(jià)走勢(shì)，當(dāng)?shù)亟?jīng)紀(jì)人認(rèn)為，9月的公積金政策確實(shí)打擊了五六月份以來的市場(chǎng)回暖，但是價(jià)格還沒有很明顯的下跌，“未來難以預(yù)估，但可以肯定的是小環(huán)境總要跟著大勢(shì)走。”

　　坐標(biāo)：西三環(huán)海淀翠微路

　　漲跌交替，一年多降幅11%

　　翠微路二手房均價(jià)接近9萬元，與2016年底價(jià)格水平相當(dāng)。

　　在海淀西三環(huán)的翠微路上分布著翠微東里、翠微北里、翠微中里、翠微南里等小區(qū)，這些小區(qū)多建于上世紀(jì)八九十年代。有六七層的板樓，也有超過10層的塔樓，區(qū)域內(nèi)的翠微小學(xué)是海淀的知名小學(xué)。值得一提的是，因?yàn)榈靥幑鲏炆倘Γ@里配套成熟，包括翠微大廈購物中心、城鄉(xiāng)購物中心等。

　　據(jù)當(dāng)?shù)匚壹椅壹医?jīng)紀(jì)人介紹，目前區(qū)域均價(jià)在9萬元/平方米左右，單價(jià)大致在8.5萬－10萬元之間。具體價(jià)格與房源的先天條件及業(yè)主是否急于出手關(guān)系很大。“但與去年高點(diǎn)時(shí)相比，降幅也達(dá)到1萬多元。”據(jù)其介紹，翠微路多個(gè)小區(qū)目前的二手房?jī)r(jià)格與今年年初相比變化不大。“因?yàn)樵谖辶路莸臅r(shí)候，看房的人開始多起來，房?jī)r(jià)也曾經(jīng)略有上漲，但是9月遇到公積金新政出臺(tái)后，價(jià)格又有回落，不過幅度不大。

　　記者以購房者身份咨詢時(shí)，鏈家經(jīng)紀(jì)人推薦了一套單價(jià)8.4萬元/平方米的房源。這是這一片區(qū)性價(jià)比較高的房源，單價(jià)相對(duì)較低。據(jù)這位經(jīng)紀(jì)人介紹，“與年初相比，整體估算區(qū)域內(nèi)單價(jià)下降了幾千元。”如果從去年高點(diǎn)時(shí)的10萬元到目前的9萬元來計(jì)算，降幅達(dá)到11%。

　　記者查詢鏈家網(wǎng)上的成交記錄發(fā)現(xiàn)，近一年翠微路的二手房成交均價(jià)大體接近9萬元/平方米，比去年3月份時(shí)10萬元/平方米均價(jià)有所下降。與2016年11月、12月的價(jià)格水平相當(dāng)，在2016年12月,一套85平方米三居室的成交均價(jià)為9.3萬元，同期也有一套96平米三居成交均價(jià)為8.3萬元。

　　坐標(biāo)：東三環(huán)朝陽富力城

　　同等戶型總價(jià)一年降百萬

　　國(guó)貿(mào)下一站的雙井、廣渠路旁，因諸多高端住宅林立，被稱為“北京CBD的后花園”，極具代表性的高端住宅富力城，在去年初房?jī)r(jià)高漲時(shí)曾一度達(dá)到單價(jià)12萬元以上。如今，一年多過去，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策作用下，富力城的成交量銳減，單價(jià)也一路直下，跌回到2016年年末的水平。

　　記者在走訪附近的中介門店時(shí)，中介大力推薦了富力城A區(qū)樓王位置的兩居室，總價(jià)800萬，中間樓層，雙南向臥室，這套中介口中“性價(jià)比頗高”的房源單價(jià)約9.3萬元/平方米，相比去年年中同等戶型的房源單價(jià)下降了近2萬元。

　　“業(yè)主最初掛牌價(jià)為900多萬，現(xiàn)在降價(jià)到800萬，降價(jià)幅度有100多萬，屬于降價(jià)比較大的。”熟悉富力城的中介人員稱：“目前，富力城降價(jià)現(xiàn)象較為普遍，大多數(shù)業(yè)主都在下調(diào)報(bào)價(jià)，但是每套房子和每個(gè)業(yè)主心態(tài)不一樣，所以降價(jià)幅度不一。”

　　上述中介人員向記者展示近兩年小區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)圖，圖中顯示，2017年5月-6月，富力城均價(jià)達(dá)到最高點(diǎn)，約為12.2萬/平方米，而如今下降至10萬左右，與2016年年末價(jià)格接近。從最高點(diǎn)到目前的價(jià)格水平，整體降幅為18%。

　　在走訪中，富力城屬于總價(jià)較高、基數(shù)比較大、降價(jià)幅度較為明顯的樓盤。相比之下，同樣位于廣渠路附近的雙花園小區(qū)降價(jià)幅度并不大。雙花園小區(qū)是建于上世紀(jì)80年代的老房子，大部分樓棟沒有電梯，目前均價(jià)在6.5萬-7.2萬元/平方米之間。

　　中介向記者展示的一套雙花園小區(qū)約95平方米的兩居室房源，成交總價(jià)650萬元，而業(yè)主剛掛牌時(shí)出價(jià)750萬。“業(yè)主著急置換，所以一降再降，降價(jià)力度比較大。但是雙花園小區(qū)屬于剛需型的房子，有降價(jià)，但是價(jià)格波動(dòng)不如富力城。

　　坐標(biāo)：東四環(huán)朝陽逸翠園

　　降幅12%，一套大戶型直降一二百萬

　　在三環(huán)以里二手房降價(jià)的同時(shí)，四環(huán)的二手房也在上演降價(jià)的節(jié)奏。逸翠園位于東四環(huán)和東五環(huán)之間姚家園路，容積率僅為1.5,產(chǎn)品從疊拼到6-10層的板樓,屬高檔低密度住宅。

　　據(jù)鏈家網(wǎng)顯示，該小區(qū)均價(jià)為81523元/平方米,從成交記錄里可以看到，2017年3月，成交均價(jià)在8萬元/平方米以上，高者則達(dá)10萬元以上。其新近的成交記錄是在今年7月，價(jià)格在7萬元-8.5萬元/平方米之間。目前在售的掛牌價(jià)多為8萬元以上，也不乏有掛牌單價(jià)超過10萬元的房源。如果從成交價(jià)與去年3月份相比，單價(jià)也有萬元以上的下跌幅度。從高點(diǎn)時(shí)價(jià)格到目前的成交均價(jià)，降幅約為12%。由于逸翠園150平方米的大戶型較多，一套房約降一二百萬元。從成交信息看出，逸翠園目前價(jià)格相當(dāng)于2016年底和2017年初的水平，最典型案例是2017年1月，一套88平米的兩居室以8.18萬元的單價(jià)成交。

　　而同樣位于東四環(huán)的華僑城二手房?jī)r(jià)與年初相比也出現(xiàn)下調(diào)。據(jù)我愛我家工作人員向記者表示，華僑城今年11月的價(jià)格在6.5萬-7.8萬元/平方米之間。和今年3月相比，房?jī)r(jià)每平米降約3000元左右。以120平方米房子為例，現(xiàn)在買能比今年3月少付近40萬元。

　　據(jù)鏈家網(wǎng)顯示，在2017年2、3月，華僑城二手房單價(jià)曾超過8萬元，其中一套167平方米的三居，單價(jià)達(dá)到8.24萬元。而目前的價(jià)格水平相當(dāng)于2016年12月，當(dāng)時(shí)6.8萬元的成交單價(jià)也是主流。

　　此外，據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年8月同比去年，房?jī)r(jià)下跌幅度較大的樓盤包括亦莊開發(fā)區(qū)的林肯公園，成交價(jià)37329元/平方米，環(huán)比漲1%，同比下跌18%；豐臺(tái)華富麗苑成交均價(jià)為49650元/平方米，環(huán)比上漲12%，同比下降16%。

　　市場(chǎng)走勢(shì)：

　　后市降溫仍將持續(xù)

　　從這一年多北京二手房市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，有兩個(gè)關(guān)鍵轉(zhuǎn)冷的節(jié)點(diǎn)，一個(gè)是2017年的3月，一個(gè)是2018年的9月。

　　據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部副總經(jīng)理郭艷萍稱，2017年3月后二手住宅市場(chǎng)變冷，成交量回落，2017年10月跌至最低點(diǎn)僅6162套，2017年12月份二手住宅市場(chǎng)回暖，成交量回升至1萬套，到2018年5月份成交量回升到近一年最高點(diǎn)。但是受到9月公積金新政等宏觀環(huán)境影響，10月市場(chǎng)再度遇冷，成交不足1萬套。

　　對(duì)于未來二手房市場(chǎng)的走勢(shì)，業(yè)內(nèi)并不樂觀。郭艷萍認(rèn)為，目前，北京二手房市場(chǎng)已形成全方位的緊縮政策，不僅投資投機(jī)需求被嚴(yán)厲遏制，自住需求也受到了一定的制約。如果未來政策沒有變動(dòng)，央行的流動(dòng)性釋放也會(huì)被阻擋在樓市之外，北京二手房市場(chǎng)的降溫還將持續(xù)，年底的翹尾或無望出現(xiàn)。

　　“當(dāng)前買賣雙方入市積極性不高，又遇限房?jī)r(jià)項(xiàng)目集中入市，預(yù)計(jì)11月二手房成交量?jī)r(jià)將繼續(xù)低位保持。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂如是說。

　　麥田房產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張葉松也表示，從新增房客源情況來看，目前新增客房比為2.0，處于近一年來的最低水平。說明當(dāng)前二手房市場(chǎng)在新增供需方面呈現(xiàn)供多需少的態(tài)勢(shì)，由此可以預(yù)測(cè)到，接下來北京二手房?jī)r(jià)格還將有小幅的下滑。

　　附：北京部分成交活躍小區(qū)房?jī)r(jià)變化表

　　數(shù)據(jù)來源:中原地產(chǎn)